杭の一部が支持層に届いておらずマンションが傾いたとされる問題で、管理組合は全棟建て替えを決議した。「5分の4以上の賛成」の裏には熾烈な駆け引きがあった。

 横浜市都筑区のパークシティLaLa横浜(以下、ララ横浜)の建て替え決議集会は、大詰めの集計にさしかかっていた。9月19日午前10時40分、壇上のホワイトボードに書かれた数字を見て、「おやっ?」と私は首をひねった。

「区分所有者総数635名─賛成633名」

 5分の4以上の賛成で全棟の建て替え決議は成立した。不可解なのは、そこではない。区分所有者数が大幅に減っていたのだ。従来の区分所有者数は705だった。つまり、短期間に事業主の三井不動産レジデンシャルは70以上もの住戸を買い取っている。全戸の1割超の議決権(票)を集めれば、賛成でも反対でも影響力を持てる。三井は何を狙っているのか。解せぬまま、管理組合の建て替え修繕委員長に「三井票」の動きを訊ねると、驚くべき答えが返ってきた。

「三井は72戸の票を持っていますが、最後の最後まで賛成か反対か言いませんでした。住民の多数派(建て替え派)を支持するよう再三説得したのですが、はっきりしない。ひと月ほど前、やっと『住民だけで5分の4以上』が賛成すれば賛成に回る、と口頭で伝えてきました」

 もしも「住民だけで5分の4」がクリアできなければ、三井側はどうするつもりだったのか?

「議決権の放棄です。まさか全棟建て替えを言いだしておいて反対するわけにはいきません。でも議決権の放棄は反対も同じ。何が何でも住民だけで9割以上の賛成が必要でした」

「議決権の放棄」と聞いて思わず耳を疑った。

●「5分の4」のハードル

 昨年9月、ララ横浜4棟のうち1棟の杭が地盤層に届いていないことが発覚すると、翌月、三井側は「全棟、全住戸の建て替えを基本的枠組みとする」と表明。建て替え後の新築価格(再調達価格)での住戸の買い取り、戸当たり300万円の慰謝料、仮住まいの家賃、引っ越し代などの補償も示す。「さすが三井」と讃えるメディアさえあった。しかし、内心では議決権放棄で建て替えを潰し、補修に切り替える方法を探っていたのかもしれない。建物の解体、建設に約300億円、仮住まい等の補償関連で約100億円。総額約400億円の費用負担は、三井といえども軽くはない。施工をした三井住友建設、杭を担当した旭化成建材などに責任割合に応じて負担を求めるにしても、すんなりとはいくまい。

 三井の株主には全棟建て替えの経営判断への反発もあろう。建て替えではなく、杭が未達の1棟だけの補修で済めば費用は50億〜100億円で収まるといわれる。「全棟建て替え」のアナウンスで三井ブランドを守りつつ、住戸を買い占めて議決権行使の影響力を高める。住民側に高いハードルを課し、場合によれば補修へ転換。そんなしたたかな戦術が浮かび上がってくる。

 メディア対応に当たる三井不動産の広報担当はこう反論する。

「一部の区分所有者の方が売却されて移られたのは、そのとおりですが、決議を賛成、反対のどちらかに誘導しようという意図は当社にはまったくありません。いろいろな所有者の考えをお聞きするなかで個別に判断して買い取った。結果的に議決権が集まったわけで、いくつ持てるかは想像もできませんでした」

●水面下で激しいバトル

 では、住戸の買い取り価格は「再調達価格」だったのか?

「買い取り価格に関しては、それぞれプライベートな問題がありますので控えたい」

 管理組合に「住民だけで5分の4以上」の賛成があれば賛成に回ると伝えたのは事実か?

「管理組合とのやりとり、各論的な部分はプライバシーにも関わるので控えさせていただく。ただ、住民の皆さんの総意に従う、と申し上げてきた。当方の票がなかったら、住民の方々はどう判断されたのか、そこには当然注目しました」

 交渉の機微への質問を三井不動産の広報はするりとかわした。

●発端は管理の見直し

 管理組合は巨大で手ごわい三井と水面下で激しいバトルをくりひろげてきた。今一度、闘いの軌跡をたどってみよう。

 発端は日常的なマンション管理の見直しだった。2006年に分譲を開始したララ横浜も、築後7年、8年と経つうちに「大規模修繕」が視野に入った。だが三井系管理会社の修繕計画では積立金が不足しそうだった。

14年夏、管理組合はコンサルティング会社に管理会社への委託業務の見直しを依頼する。そのころ、修繕委員会のメンバーが棟と棟の間の手すりの段差を見つけた。建築構造上の問題があるのではないかと感じ、三井側に調査を求める。

 当初、三井側は「問題ありません。東日本大震災の影響でしょう」と調査に消極的だったが、管理委託契約の見直しがボディーブローのように効いたのか、レベル測定を行う。15年6月には杭のボーリング調査もした。ただ、施工記録の開示は何度求めても拒んだ。同年8月、関係者立ち会いのもとやっと記録の閲覧が行われ、翌月、「杭の不健全性」を認めた。

 しかしながら、住民説明会では「補修で強度は回復します。価値は戻ります」と三井側は主張し続ける。管理組合の理事たちは情報をマスコミに流すかどうか悩んだ。報道されれば問題が公になり、相手に圧力をかけられる。半面、風評被害も生じ、資産価値が下がる。結論を出せず、悶々としていたところに日経新聞が「虚偽データで基礎工事 横浜、大型マンション傾く  三井不系が販売」とスクープを放った(15年10月14日付)。

 ここで三井側は態度を一変させる。三井不動産レジデンシャルの藤林清隆社長が住民説明会に現れ、陳謝したうえで全棟建て替えを提案した。それにしても、なぜ日経だけがスクープできたのか? 男性の住民が「これだけ大きなマンション、いろんな人が住んでますよ。マスコミの人もね」と耳打ちした。

 管理組合は「1年以内に建て替え決議、5年以内に新築マンションに戻ろう」と目標を定める。まずは5分の4以上の賛成をとらねばならない。15年12月、管理組合は弁護士や建築ジャーナリストらを招いて住民対象の建て替えシンポジウムを開く。同月から16年1月にかけて行われたアンケートでは705戸中628戸、89.1%が全棟建て替えに賛成した。シンポジウムは奏功した。この局面で推移を見守っていた三井側は、一転、管理組合に建て替え方針再考の揺さぶりをかけたと囁かれる。

●「事前開封」で票固め

「住民だけで5分の4以上」というハードルを越えようと、管理組合は票固めに邁進する。

 そして、建て替え決議集会の直前、あっと驚く手を打った。所有者が賛成、反対を記した議決権行使書を、弁護士立ち会いのもとで「事前開封」したのだ。三井側72の議決権行使書は、事前提出されておらず、そこに含まれていない。管理組合の理事が事前開封の意図を語る。

「建て替えの議決権行使書は、通常の総会で議案に〇×をつけるようなものではなく、権利者全員のサインや判子が必要な厳格なもの。書類に不備がないかチェックしたんです。決議集会本番で調べていたらとても時間が足りませんからね」

 結果的に「住民だけで5分の4以上」に達したことが確認できた。その事実を三井側に伝え、賛成に回るようダメを押す。かくして三井側も集会当日、72の賛成票を投じたのであった。

 管理組合と三井は舞台裏で神経戦を展開してきた。来春には着工予定だ。当然、建物の安全性の担保が焦点となる。建て替え修繕委員長は「再建マンションの設計、施工には万全を期す。住民側で現場常駐の監理技術者を選びたい」と言う。三井側は「一日でも早く安心して暮らしていただけるよう、誠心誠意対応してまいります」と応じる。再建まで早くて4年。神経をすり減らす闘いはまだまだ続く。(ノンフィクション作家・山岡淳一郎)

※AERA 2016年10月10日号