住宅市場ではこれから面白いことが起きる。「新築の時にその価値が最も高く、10年で半値、25年程度で価値ゼロ」といったこれまでの常識が覆されることになる。

「住宅の寿命は30年」。おそらく多くの方がこうしたアナウンスをうのみにしていることだろう。しかし残念ながらそれは間違い、勘違いだ。

国交省発信による木造住宅の寿命は27年ないしは30年、マンション(RC/鉄筋コンクリート造)は37年としているケースが多い。「木造寿命27年」の根拠とは実は「取り壊した住宅の平均築年数」。現存している建物の中には築30年を優に超え、50年、60年あるいはそれ以上長持ちしている建物も多く、実態を反映した数字であるとはまったくいえない。

次に「木造寿命30年」の根拠。これは「ストック(現存する住宅数)数をフロー数(新築数)で除したもの」で「サイクル年数」という概念を使って、参考値として便宜的に算出したもの。したがってこれも木造住宅の寿命を実体的に表していない。

「マンション寿命37年」の根拠はやはり「建て替えが完了したマンションの平均築年数」。ということは、築年数がさらに経過しても現存するマンションはいくらでもあり、これも寿命を表したものとはほど遠い。

なかには、木造住宅の減価償却期間が22年、鉄筋コンクリート造が47年であることを引き合いに出し、これを建物寿命と結びつける向きも多いが、これまた大いなる勘違い。減価償却とは、建物部分を、劣化に応じて経費化するための数字に過ぎず、建物の寿命とは何ら連動しない。例えば米国における建物の減価償却は、どんな構造であっても一律に27.5年だが、これとは無関係に売買査定や融資のための担保評価は行われている。

住宅の寿命に関してはいくつかの研究成果がある。建築寿命に関する研究(鎌谷・小松/2011)では、建物の寿命について、人間の平均寿命を推計するのと同様の手法を採用し推計した結果、木造住宅の平均寿命は64年としている。

マンション(RC/鉄筋コンクリート造)の寿命には諸説ある。例えば、68年(小松/2013「建物の平均寿命実態調査」)、117年(飯塚/1979「建築の維持管理」鹿島出版会)、120〜150年(大蔵省主税局/1951「固定資産の耐用年数の算定方式」)など。実際には配管の種類や箇所にも大きく左右されるが、思いのほか長持ちする印象ではないだろうか。
欧米の多くの国では築年数によらず建物のコンディションだけに着目して資産評価を行う。建物の状態が一定水準以上であれば、むしろ築年数が経過するほどその価値を増す傾向にある。

我が国の住宅市場は長らく新築主導の「新興国モデル」であったが、ここにきてようやく他先進国並みに住宅を評価しようといった動きが始まった。国が目論むのは他先進国同様「現実の築年数は無視し、事実上の築年数を見極める」ということ。例えば「築30年の中古住宅を、建物の専門家が確認したところ、事実上はまだ築10年であると判定できる」といった具合だ。

そうしたスキームが整備されると、50年たっても100年たっても価値を保ち続ける住宅が出てくる。一方で、やはりダメなものはダメ。建物コンディションが劣悪であればやはり従来通り25年でゼロになるどころか、まだ築10年程度であっても実際は20年相当であると判定されるケースも多く出てこよう。

このような、新しい住宅価格査定を実行するための一環として2016年6月3日、宅地建物取引業法改正案が国会を通過、公布日の6月3日から2年以内に施行されることとなった。その内容を簡単にいえば、建物のコンディションについて見極めを行うホームインスペクション(住宅診断)について、宅建業者に説明を課すというもの。具体的には媒介契約時、重要事項説明時、契約書交付時にそれぞれ、ホームインスペクター(住宅診断士)のあっせん可否や診断結果、確認事項などを定めることになった。

ホームインスペクションとは、住宅に精通したホームインスペクターが、第三者的な立場、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務。住宅市場が成熟した先進国ではこうした慣行が不動産取引の中に組み込まれているのが通例だ。我が国でもおそらく10年しないうちに、不動産売買の際にホームインスペクションを行うのはあたりまえになるだろう。


キッチンの床下を確認


ユニットバスの天井裏を確認

さてこうした事態を踏まえ、失敗しないホームインスペクターの選び方をお知らせしたい。まずはインスペクターの立場を確認したい。「そこに第三者性はあるのか」ということだ。

例えば不動産業者から派遣されてきた下請けのインスペクターが、はたしてあなたの味方となり、不動産業者に不利になるような診断・報告をするだろうか。またリフォーム業者などによる定額・無料のインスペクションはどうだろう。その先にリフォームの仕事を取りたいといったモチベーションによって、恣意的・意図的な診断や報告が行われる可能性はないだろうか。

こうした不安や疑念を払しょくするには「買い手であるあなたが、自らインスペクターをチョイスすること」である。

長嶋 修