住宅ローンを組む際は、毎月の返済額や総返済額がいくらになるかを把握する必要があります。返済額は金利や返済回数、借入金額、返済方式によって変わります。今回は、住宅ローンの計算方法を解説するので、実際に返済額がいくらになるのか計算してみましょう。

住宅ローン返済額の計算に必要な情報

住宅ローンの返済額を計算するには、借入金額、金利、返済回数、返済方式の情報が必要です。それぞれ詳しく解説するので参考にしてください。

借入金額
借入金額は住宅ローンの計算で重要な項目です。どのくらい借り入れるのかによって毎月の返済額は変わります。

頭金が多ければ借入金額は抑えられますが、頭金によって預貯金が減ると、住宅ローンを組んだ後の生活に支障が出るかもしれません。そのため、年収や年齢、住宅ローン以外の借入状況、物件価値などを基準に借入金額を決めることが大切です。

金融機関や条件によっても借入可能額は変わるので、事前に確認しておくとよいでしょう。

金利
金利には固定金利と変動金利の2種類があります。

固定金利の場合は返済期間中の金利が変動しません。一方、変動金利は金利の変動によって、途中で返済額が変わる可能性があります。ただし、借り入れ時の金利は変動金利のほうが低くなっていることが多いでしょう。

また、基本的に金利は年利で表されているため、毎月の返済額を求める際は月利への換算が必要です。その場合の計算式は「年利÷12」となります。

返済回数
住宅ローンは毎月返済するのが一般的なので、1年間の返済回数は12回となります。

また、総返済回数の計算式は借入年数×12回です。たとえば、35年ローンを組むのであれば、35年×12回で420回が総返済回数となります。

なお、住宅ローンによっては、ボーナス月のみ返済額を増やす「ボーナス払い」が可能です。その場合の総返済回数に関しては、ボーナス払い分を含めずに計算します。

返済方式
住宅ローンの返済方式は「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類です。どちらの返済方式を選ぶかによって、毎月の返済額が変わります。

それぞれの特徴は次のとおりです。

元利均等返済:毎月の返済額が一定、返済当初は利息部分の割合が大きい
元金均等返済:元金部分の返済額が一定、利息は元金の残高によって変わる

借入金額、金利、返済期間などの条件が同じであれば、元利均等返済よりも元金均等返済のほうが総返済額は少なくなります。ただし、借り入れ当初の返済額に関しては、元金均等返済よりも元利均等返済のほうが少ないため、どちらが自分に合っているかを検討したうえで、無理のない返済方法を選択するとよいでしょう。

住宅ローン返済額の計算方法

住宅ローン返済額の計算方法は返済方式によって異なります。ここでは、元利均等返済と元金均等返済、それぞれの計算方法を解説していきます。

元利均等返済の場合
元利均等返済で毎月の返済額を計算する方法は次のとおりです。

毎月の返済額={借入金額×月利×(1+月利)返済回数※}÷{(1+月利)返済回数※−1}
※全期間の回数を累乗する

計算式がやや複雑な理由は、毎月一定の返済額にするため、元金部分の調整を行っているからです。

次に総返済額に関しては、上記で求めた毎月の返済額に返済回数を掛けます。計算式は次のとおりです。

総返済額=毎月の返済額×返済回数

前述のとおり、元利均等返済は毎月の返済額が同じです。

元金均等返済の場合
元金均等返済で毎月の返済額を計算する方法は次のとおりです。

毎月の返済額=借入金額÷返済回数+ローン残高×月利

元金均等返済は元金の返済額が一定で調整する必要がありません。そのため、元利均等返済よりもシンプルな計算式となっています。

総返済額の計算方法は次のとおりです。

総返済額=借入金額+借入金額×月利×(返済回数+1)×0.5

毎月の返済額をシミュレーションしてみよう

毎月の返済額の目安を元利均等返済と元金均等返済でシミュレーションしてみましょう。条件は以下のとおりです。

・借入金額:4,000万円
・金利:1.5%(年利・全期間固定)※月利は0.125%(1.5÷12)
・返済期間:35年(返済回数420回、ボーナス払いなし)

元利均等返済の毎月の返済額(目安)は以下です。

{4,000万×0.00125×(1+0.00125)420※}÷{(1+0.00125)420※−1}=12万2,474円
※累乗

次に、元金均等返済の毎月の返済額(1回目の目安)は以下です。

4,000万÷420+4,000万×0.00125=14万5,238円

元金均等返済の14万5,238円と元利均等返済の12万2,474円の差額は2万2,764円となります。

総返済額をシミュレーションしてみよう

次に総返済額を元利均等返済と元金均等返済でシミュレーションしてみます。条件は先ほどの「毎月の返済額の目安」と同じです。

・借入金額:4,000万円
・金利:1.5%(全期間固定)※月利は0.125%(1.5÷12)
・返済期間:35年(返済回数420回、ボーナス払いなし)

元利均等返済の総返済額(目安)は以下のとおりです。

12万2,474円×420=5,143万9,080円

次に、元金均等返済の総返済額(目安)は以下ようになります。

4,000万+4,000万×0.00125×(420+1)×0.5=5,052万5,000円

元利均等返済の5,143万9,080円と元金均等返済の5,052万5,000円の差額は91万4,080円となります。

住宅ローンの返済計画を立てるときのポイント

住宅ローンを組む際には、無理のない返済額にすることが大切です。そのためには、年収に対する年間返済額の割合を25%程度に抑えることが望ましいといわれています。

仮に年収が700万円の場合、年間の返済額は175万円、毎月約15万円の返済額になります。年収が900万円であれば、年間の返済額は225万円、毎月約19万円の返済額です。

また、毎月の収支は時期によっても変わってくるため、返済期間が長い場合は将来のライフプランも考慮したうえで計画を立てる必要があるでしょう。

まとめ

住宅ローンを計算するには、借入金額、金利、返済期間、返済方式をそれぞれ決める必要があります。計算方法は元利均等返済か元金均等返済かによって変わるので注意してください。

返済計画を立てるときは、年収に対する年間返済額の割合や将来のライフプランを考えることが大切です。

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