新築してから年月が経つと建て替えやリフォームを検討するのではないでしょうか。建て替えをすれば、土地を新たに購入することなく新しい家に住むことができますが、いくつか注意点があります。後悔のない建て替えを行うためには注意点についても把握しておくべきでしょう。そこで、今回は建て替えに関する注意点について解説します。

建て替えのメリットとは

建て替えとは、既存の住宅を壊して新たに住宅を建てることです。建て替えには次のようなメリットがあります。

・土地代がかからない
・住み慣れた土地に住み続けられる
・補助金を利用できる可能性がある

新築を考えている人のなかには、今ある住宅を建て替えるべきか、新たに土地を購入して新築住宅を建築するのか悩む人もいるしょう。

別の土地に家を建てる場合、工事費に加えて土地代がかかるため、総支払額が高額になりますが、建て替えは土地の費用がかかりません。住み慣れた土地に住み続けられるという点も大きなメリットでしょう。

また、建て替えであれば、解体費用助成金やブロック塀の解体補助金を活用できる可能性があります。解体費用助成金とは、老朽化して倒壊の恐れがある建物など、周辺の地域に悪影響を及ぼす可能性がある場合に助成されるものです。

ブロック塀の解体補助金は、建物の解体に伴うブロック塀の解体工事費用の一部が補助されます。ほかにも、新築する住宅に太陽光発電設備の設置や、ZEH住宅にすることで受けられる助成金もあります。

建て替えするときの注意点

建て替えには新たに土地を用意するときと違うメリットがありますが、建て替えをするときにはいくつか注意点があります。ここからは建て替えをするときの注意点について解説します。

新築ではかからない費用がかかる
新築と違い、建て替えの場合は以下のような費用がかかります。

・建物を解体する費用
・登記簿を新たに取る費用
・劣化した排水管や水道管の交換費用

建て替えでは、必ず解体費用がかかります。解体費用は一律ではなく、土地や既存住宅の状況によって異なります。解体に着工してから想定よりも基礎が大きい、処分費用がかかるアスベストなどが使われている、といったことが判明すると、想定よりも解体費用が高額になることもあるでしょう。

また、排水管や水道管が劣化していた場合、撤去して新たに設置する工事も必要です。建物が変わることにより、登記簿を新たにとるなど手続き上の費用なども必要になります。

再建築不可物件だと建て替えできない
土地によっては再建築不可物件といって、建て替えができない物件もあります。「すでに家が建っている土地なのになぜ?」と不思議に思うかもしれませんが、その理由は建築基準法にあります。

建物を新築するときは建築基準法に適合させる必要がありますが、法改正があった場合にはすでに建っている建物は違法建築になりません。つまり、過去の建築基準法に適合していた既存住宅は問題なくても、建て替えるときには現行法が採用されるため、建築不可になる可能性があります。

たとえば、新たに建物を建てる土地の条件には、「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」といったものがあります。この場合、土地が道路に接する部分が2m未満だと建て替えができません。また、市街化調整区域では自治体の許可が得られなければ建て替えをすることは不可能です。

従来の家よりも小さくなる可能性がある
家に面している道路の幅が4m以下の場合は、建て替え時にセットバックしなければなりません。そのため、この条件に該当する家の場合、建て替えすると既存住宅よりも小さくなることもあります。

セットバックとは、道路などから後退して建物を建てることです。道路の幅4mを確保していない道路に土地が面している場合は、道路から後退して新築しなければなりません。そのため、セットバックの分従来の家よりも小さくなってしまいます。

外壁後退しなければならないことがある
第一種・第二種低層住居専用地域に該当する土地で建て替えをする場合、外壁後退をしなければならないことがあります。これは都市計画による規制で、自治体によって異なります。もし、外壁後退の規定があれば、隣地境界線から外壁を後退させければなりません。

外壁を後退させることで、建物同士に一定の距離を保つことができ、日照・通風の面ではよい環境になるでしょう。ただ、外壁後退によって建て替える家の大きさを小さくしなければならなくなります。

地盤改良が必要になる可能性がある
「今まで住宅が建っていたし、今さら地盤改良は必要ないのでは?」と思う人も多いかもしれません。しかし、古い建物のなかには地盤調査が行われていなかったり、過去の地盤改良が不十分であったりする場合があります。

現在は法律によって地盤調査が義務付けられているため、地盤調査なしでは建物を建てることができません。そのため、結果によっては地盤改良工事が必要になります。

近隣住民への配慮が必要
建て替えの場合、解体するときに大きな音や揺れ、ホコリなどが発生します。特に、揺れに関しては広範囲にわたるため、前後左右だけではなく広範囲に挨拶しておくと安心でしょう。

タオルや洗剤などの挨拶品を用意し、建て替えで迷惑をかけることについてあらかじめ謝罪しておきます。

建て替えの流れ

建て替えをするのであれば、以下のような流れで準備しましょう。ここでは、実際の建て替えの流れについて解説します。

新しい家を建てる会社を決める
建て替えをするには、まずどのハウスメーカーや工務店に依頼するのかを決める必要があります。ハウスメーカーによって、デザインや構造、設備などが異なるため、複数のハウスメーカーに見学に行くことがおすすめです。気になることがあれば、その場で担当者に質問してみましょう。

契約する住宅ローンや仮住まいを決める
ハウスメーカーを決めたら、今度は住宅ローンの契約を行います。金利や借りやすさなどを総合的に判断し、どの住宅ローンで借り入れをするべきか検討しましょう。

また、建て替えをしている間はその場所に住めないため、仮住まいの確保も必要です。家族が生活でき、家財や家具などを保管できる広さの賃貸物件を探しましょう。

仮住まいへ引っ越す
住宅ローンの借り入れや着工の日取りが決まったら、仮住まいへ引っ越しします。このとき、近隣住民へ工事の挨拶をしておきましょう。引っ越し後、建て替え工事が始まる前にガスや電気を止めておきます。解体工事にガスや電気は不要ですが、水道は使うため止める必要はありません。

建て替え工事が行われる
仮住まいへの引っ越しが完了したあとは、建て替え工事が始まります。解体工事前に必要な手続きは建設リサイクル法に基づく申請・道路使用許可申請、解体工事後は建物滅失登記です。聞き慣れないものばかりですが、基本的に土地家屋調査士や解体業者などが代わりに手続きをしてくれます。

新しい住居への引っ越し
新しい住居が完成したら、施工費用を支払い、引き渡しとなります。家具や家電を新調したり、インテリアを整えたり、いろいろと手を加えたいことも多いでしょう。ここで忘れてはいけないことが、引っ越し後の挨拶です。これから良好なご近所付き合いを続けていくためにも、再度近隣住民に挨拶をしておきましょう。

まとめ

建て替えは土地を新たに用意する必要がないため、土地を購入して新築する場合に比べて安く済むでしょう。しかし、建て替えならではのさまざまな費用は発生します。

また、建築基準法の改正などにより、既存住宅よりも小さな家しか建てられないケースもあるため、注意点をよく把握してから建て替えをするかどうか決めましょう。建て替えは、新築住宅を購入する場合よりも工程が多く、工期が長くなる点にも注意が必要です。