土地や建物といった固定資産を所有していると、毎年納めなければならない固定資産税。固定資産税の納税額は、総務大臣が定めた基準に従って市町村が決定する「固定資産税評価額」によって決まります。

この記事では、固定資産税評価額とはどのようなものなのか解説します。固定資産税評価額の簡単な調べ方や計算方法、特例措置や減税措置についても併せて紹介しますので、参考にしてください。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、対象となる不動産の固定資産税の納税額を算出する際の基準となる評価額のことです。都市計画税・登録免許税・不動産取得税の算出にも用いられます。総務大臣の定める「固定資産評価基準」に基づき、対象不動産が所在している市町村(東京23区においては都)が決定し、3年に一度見直されます。

土地(宅地)の固定資産税評価額は、公示価格の70%を目安として算出されます。公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会の調査に基づいて毎年公表される、毎年1月1日時点の標準地における1平方メートルあたりの土地の価格のことです。

固定資産税評価額は3年に一度見直しをされるため、地価が下落傾向にある場合、評価時点と実際に納税する時点でのタイムラグにより、納税者が不利益を被ってしまう可能性があります。また、市町村ごとに異なる基準で評価額を決定するようでは、地域によって評価に偏りが生まれてしまいます。

こうした事態を防ぎ、合理的かつ安全度の高い評価額とするために、公示価格の70%という目安が採用されているのです。

建物の固定資産税評価額は、対象建物と同じものを同じ場所に新築する場合に必要な建築費(再建築価格)の50〜70%程度が目安。新築建物では請負工事金額の50〜60%程度が目安ですが、いずれも建物の構造や面積など条件の違いによって評価額が異なってきます。

固定資産税評価額の簡単な調べ方

固定資産税評価額がどのようなものかわかったところで、続いては固定資産税評価額の簡単な調べ方についてシチュエーション別に見ていきましょう。

所有する不動産の固定資産税評価額を確認する方法
現在所有する不動産の固定資産税評価額は、不動産の所在する市町村から毎年送られてくる固定資産税の納税通知書にある「課税明細書」に記載されています。

また、固定資産課税台帳や固定資産評価証明書でも固定資産税評価額を確認できます。

固定資産課税台帳は、課税対象となる不動産の所在地・所有者・評価額などを登録した帳簿のことで、市町村長が作成します。納税義務者、その同居家族、義務者から委任を受けた人などであれば、不動産の所在する市町村の窓口でいつでも閲覧可能です。

固定資産評価証明書も同様に、不動産の所在する市町村の窓口で取得できる書類です。郵送での取得も可能ですが、取得できるのは不動産所有者のほか、同居家族、相続人、所有者からの委任状を持参した人などに限定されています。

購入予定の不動産の固定資産税評価額を知る方法
これから土地を購入して住宅を新築する場合、固定資産税評価額がいくらになるかは正確にわかりません。

ただし、不動産販売会社や不動産仲介会社の担当者に聞けば、土地の面積や予定されている住宅の情報などから、おおよその目安は教えてもらえます。この後紹介するとおり、公示価格から目安額を計算するという方法もあります。

いずれも参考価格に過ぎないので、検討にあたっての大まかな目安と考えましょう。

公示価格を調べる方法
固定資産税評価額は公示価格の70%が目安と紹介しました。つまり、公示価格がわかれば、固定資産税評価額を大まかに計算し、おおよその金額を知ることが可能になります。

公示価格は、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」で確認できます。同サイト内の「地価公示・都道府県地価調査」より、対象不動産があるエリアの最新公示価格をチェックしましょう。

なお「土地総合情報システム」では、対象エリアで実際に行われた取引での時価(実勢価格)も確認できます。

・参考:国土交通省「土地総合情報システム」

固定資産税の計算方法

次に、固定資産税評価額から固定資産税額を算出する方法について解説していきます。土地・家屋それぞれの計算方法は次のとおりです。

● 土地の固定資産税額 = 課税標準額 × 税率1.4%
● 家屋の固定資産税額 = 固定資産課税台帳に登録されている価格 × 税率1.4%

土地の固定資産税額は、課税標準額に税率をかけて計算します。課税標準額とは、固定資産税評価額にこの後紹介するものを含む特例措置や減額措置などを適用した、実際に課税対象となる価格のこと。対象不動産の状況によって、評価額に比べて大きく減額になるケースもあります。

なお、課税標準額の合計が土地で30万円未満、家屋で20万円未満となる場合には、固定資産税は課税されません。

固定資産税の特例・減税措置とは?

固定資産税には、納税者の負担を軽減するための特例措置や減額措置が設けられています。ここでは、代表的な二つの措置について解説します。

住宅用地の課税標準の特例措置
住まいの敷地として利用する住宅用地については、その性質上、特に税負担を軽減すべきであるとされています。

住宅1戸あたり200平方メートル以下の「小規模住宅用地」であれば、固定資産税の課税標準額は評価額の1/6に低減。1戸あたり200平方メートルを超える部分の「一般住宅用地」の場合には、課税標準額が評価額の1/3に低減されます。

200平方メートルを超える住宅用地は、200平方メートルまでの部分が小規模住宅用地の適用となり、残りは一般住宅用地としての特例措置が適用されます。

たとえば、400平方メートルの住宅用地を所有している場合、200平方メートルまでは小規模住宅用地として課税標準額は1/6に低減。残りの200平方メートル分は、一般住宅用地として課税標準額が1/3に低減されます。

新築住宅に係る税額の減額措置
住まいの質の向上と良質な住宅ストック(既存住宅)の形成を図るため、新築住宅については固定資産税が一定期間減額される措置が適用されます。この減額措置は、令和6(2024)年3月末が適用期限とされています。

具体的には、新築の戸建て住宅であれば3年間、マンションなどであれば5年間、固定資産税額が1/2に減額されます。あくまでも一定期間の税が減額されるという措置なので、戸建て住宅なら4年目以降、マンションなどであれば6年目以降は、通常どおりの課税額に戻るという点は要注意です。

また、認定長期優良住宅を新築・取得する場合、減税期間が戸建て住宅で5年間、マンションなどで7年間となる特例措置も設けられています。

まとめ

毎年納付する固定資産税の基準となる土地・建物の固定資産税評価額は、市町村から毎年送られてくる納税通知書内の課税明細書で確認できるほか、市町村の窓口で閲覧・取得できる固定資産課税台帳や固定資産評価証明書でもチェックできます。

これから土地を購入して新築する場合においても、土地総合情報システムで確認できる公示価格の70%程度という目安を知っていれば、おおよその評価額を計算可能です。

固定資産税の税率は1.4%ですが、住宅用地については特例措置や減額措置が適用されます。新築住宅の減額措置が適用されるのは最初の数年のみなので、納税額の目安を計算する際には気をつけましょう。