2つの悪いシナリオ

 日本銀行がマイナス金利解除に向けて騒がしくなっている。

 そもそも、昨年4月に植田和男氏が日銀総裁に就任してから、黒田東彦前日銀総裁が進めていた「異次元の金融緩和」は徐々に出口へ向かうと予想されていた。実際、植田総裁は、長短金利を操作する日銀の政策「イールドカーブ・コントロール(YCC)」で、これまで押さえつけてきた長期金利の許容変動幅を拡大してきている。

 それにともない、長期金利と連動する住宅ローンの固定金利は大手行を中心に上昇している。例えば、2月の住宅ローン金利では三井住友銀が10年固定を1月比で0.05%高い1.14%に。みずほ銀行が0.1%上昇し1.450%という具合だ。

 今後、マイナス金利が解除され、政策金利=短期金利も上昇する局面となれば、住宅ローンの変動金利も上昇する恐れがある。その場合、家計にどれほどの影響があるのだろうか。

 日本総合研究所マクロ経済研究センター所長で、日本銀行出身の西岡慎一氏に訊いた。

 まず、日銀の金融政策についてはこう解説する。

「植田総裁は今後の日本経済について、悪いシナリオを2つ想定していると思います。一つは“過度のインフレで国民生活が破綻すること”、もう一つは“利上げによって景気が減速し、物価と賃金も上がらない局面に戻ること”です。おそらく植田総裁は現段階では後者のリスクの方を重く見ている。インフレはアメリカのように金利を上げてしまえば、力ずくで抑えることができる一方、デフレの場合、ゼロ金利政策など金融政策の効果には限界があるからです。ただし、現在の経済状況は利上げする材料は揃っていると言えるでしょう」

短期金利が上がれば、変動金利も上昇する

 その背景にあるのは、物価と賃金だ。

「物価と賃金は長年上がってきませんでしたが、ウクライナ情勢による原油高や円安などの影響をきっかけに、30年ぶりに物価と賃金が持続的に上がる局面になってきています。コロナ禍前は労働人口不足であっても、女性や高齢者の労働参加などでしのぎ、賃上げにはなかなかつながりませんでした。それがいよいよ限界に近づき、賃金を上げて人を確保することが企業にとって当たり前になりつつあります」

 物価と賃金の好循環が見られれば、当然、金利も上がる。

「今後、日銀は短期金利を引き上げ、適正金利が2〜3%になる可能性が高いでしょう。その金利に至るまでのタイムスパンを明示するのは難しいですが、春にマイナス金利を解除したならば、その後、賃金や物価の上昇が持続していることを確認しながら、半年に1回くらいのペースで0.25%ずつ上げていく可能性もあります」

 短期金利が上がると、短期プライムレートを通じて、住宅ローンの変動金利も上昇することになる。

「過去の短期金利と銀行の貸出金利の関係を参照していくと、短期金利が2%上がった場合、短プラも2%上がっています。時間をおいて変動金利も同様に上がることが予想されます」

 そうなったときに、住宅ローン契約世帯にどのような影響があるのか。まず、抑えておかねばならないのが、日本は「変動金利のシェア」が異常に高い国だということだ。

「住宅ローンにおける変動金利と固定金利の割合という意味では、日本は22年度の全体の住宅ローン残高が204兆円に対し、変動金利型の残高は130兆円。新規住宅ローン貸出でみると、2021年度は70%ほどが変動金利になっています。これは欧米に比べても突出して高く、例えば、ドイツは変動金利の割合が全体の10%程度、イタリアも10%強、フランスに至っては変動金利の割合が2%台です。アメリカも変動金利の割合が少なく、過去に経済危機の起きたギリシャでも変動は50%ほど。日本がこれだけ変動金利の割合が高いのは、長く経済の低迷が続き、国が住宅ローン減税などの政策を行う中で、低金利の変動金利型住宅ローンの人気が高まったことが挙げられます」

若い世代の貸出残高が急増

 世代別に見ると、この30年で20代30代の若い世代の貸出残高が急増している。

 西岡氏によれば、固定・変動にかかわらず、住宅ローンの貸出残高(23年)は20代の平均で約3200万円。30代では約2940万円だという。これは30年前、1993年と比べるとおよそ倍近い水準になっている。

「当時は20代の残高平均が1600万円、30代で1400万円でした。住宅ローンの借り手の平均年収は、30年前が20代で650万円、30代が730万円だったのが、23年では20代で570万円、30代で690万円と下がっています。これは低金利によって、年収の低い借り手が増えていることを意味しています」

 こうしたデータをもとに、変動金利がいまの水準からプラス2%になった場合、どの程度返済負担が増えるのか。

「20代と30代の場合、年間で35万円ほどの負担増です。20代30代の平均年収は600万円強ですから、年収比で5%強ほどにもなる。40代でも年間約24万円、50代では約17万円の負担が増えると見ています」

 若い世代では月に約3万円も住宅ローンの返済が増え、40代でも月2万円も支出が増えることになるのだ。これは家計的に大きな痛手であろう。

 ただし、金利が上がったとしても、すぐに上記のような返済額が増えるわけではない。ローンによっては銀行による「激変緩和措置」が定められているからだ。その措置は主に2つ。「5年ルール」と「125%ルール」である。

「5年ルール」は金利が変動しても元金返済を減らして、全体の返済額を5年は据え置くという制度。「125%ルール」は5年が経過して後、返済増加の負担分を全体の25%を超えないようするもの。

消費への多大な影響

 一見すると、返済額が増えないように見えるが、この措置は金融機関やローンの借り方によって、適用されないケースもあるので、自身の契約を確認しておくことが重要だ。また、激変緩和措置が適用され、毎月の返済額が増えないにしても、さしあたっての元金返済が減り、元利返済額が増えるので、総体としての返済額は増加することになる。

 金利が上がった場合、想定されるのは、「繰り上げ返済の増加」である。

「住宅金融支援機構のアンケートによれば、返済額が増えた場合に“繰り上げ返済する”と答えた人は全体の3割以上に上ります。特に所得の低い若年世代は繰り上げ返済をするなどして、消費を抑える傾向になると推察されます。例えば、酒などのぜいたく品、教育費を削る、旅行を控える、などですね。国は手厚い住宅ローン減税制度で住宅購入を支援してきましたが、ここで金利が上がると、消費への多大な影響が懸念されます」

 一方「賃上げ」というプラス要素はあるものの、

「確かにこの間、賃金が上がっていれば、返済額が増えてもその分負担感は小さくなります。特に若年層はもともと賃金が低く抑えられているので、上がりやすい。しかし、業績の良くない中小企業や零細企業に勤めているのであれば、賃金が上がらないということも考えられます。そうした時に転職によって賃金の高い会社に移るといった対応も考えられるでしょう」

 日銀による利上げは「金利のある世界」を体験したことのない世代にこそ、大きな変化がもたらされそうだ。

デイリー新潮編集部