交通の便のいい一等地の自社ビルや事務所……。オフィスだらけの東京都心の街並みが今後、一変するかもしれない。新型コロナウイルスの感染拡大の影響でテレワークが進み、オフィスを使う需要が減りつつあるためだ。



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「新型コロナの業績影響によるコスト削減や、その影響がなくても、こんなにスペースはいらないことがわかった。オフィスに必要とされる面積が縮小し、新型コロナの収束後も元に戻ると考えている人は少ない」

 オフィス仲介の三幸エステートの今関豊和・市場調査部長はこう話す。

 コロナ禍で企業は固定費の削減が急務になっていて、オフィスを売却する動きが止まらない。

 広告会社大手、電通グループが象徴的だ。JR新橋駅近く、都営大江戸線の汐留駅にほぼ直結する地上48階建ての巨大本社ビルを売却する方針だ。売却額は総額3千億円規模で、譲渡先から半分程度の面積を借りて入居するとみられている。

 大型イベントの中止や経済活動の縮小で、電通は2020年12月期の決算で純損失が約1600億円にふくらみ、2年連続で最終赤字に陥った。

 一方、テレワークが浸透し、本社ビルに勤める9千人超の出社率は、約2割にとどまるという。このため、持て余している仕事場などを見直す。

 エンターテインメント業のエイベックスも、都心の本社ビルを売り払い、21年3月期に譲渡益290億円を見込む。音楽ライブやイベントの自粛で、同期は9カ月(4〜12月)で約43億円の純損失を出した。電通同様、譲渡先から今のビルを一定期間借りて入居する。

 本社機能の大半を都心から兵庫県・淡路島へ移すのは、人材派遣のパソナグループだ。本社社員約1800人の7割近く、人事や経営企画などを担う1200人が対象。23年度末までに進める計画で、新しい生活様式に対応した働き方を追求する。

 国土交通省が昨秋、都内に本社を置く上場企業にたずねたアンケート(有効回答約370社)では、テレワークを想定したオフィス床の縮小を「すでに検討」「今後検討する可能性がある」とした企業は60%にのぼった。

 都心オフィスの稼働も鈍くなっている。オフィス仲介の三鬼商事によると、21年2月の空室率は5.24%で、前年同月の1.49%から大幅に上がった。

 そんな状況にありながらも、新たなオフィスビルの建設は進んでいる。大規模になるほど長期計画で進んでいるため、見直しが難しい。都心ではこうした新規ビルが次々にでき、「23年が大量供給の年になる」(今関さん)という。

 空室率が上がるなか、オフィス供給が止まらない“需給ギャップ”で、どうなってしまうのか。

「テナントの“ドミノ倒し”が起こる」と指摘するのが、オラガ総研の牧野知弘代表だ。

 そう聞くと素人は、新築された大規模ビルが空っぽになるようなイメージをいだくが、少し違うらしい。「テナントが入ることが期待できないとみるや、必ず他のビルからテナントを奪う」動きが出るというのだ。

「うちのビルなら1フロアでまとまります」「効率よく仕事ができます」「家賃は勉強します」とPRし、営業が過熱していく。まさに“弱肉強食”の世界で、大規模な新築ビルが次々とドミノ倒しのように、中小ビルからテナントを奪取。敗れた中小ビルは、やがて賃貸住宅やホテル、商業施設などへとビルを衣替えしていくのだという。

 ただ近年は、都心のオフィスビルでなく、マンションに建て替える動きも目立つ。例えば、倉庫街だった東京湾岸の晴海地区は、いまや高層マンションが立ち並ぶエリアに変貌した。

 世界の主要都市と比べ、オフィスビルだらけだと評される東京。これがテナント争奪戦のドミノ倒しで、英ロンドンや仏パリのように、首都中心部に劇場やコンサートホールなどを備えた街に生まれ変わるかもしれない。

 一方、企業が都心オフィスを縮小したり、分散したりする動きは、郊外に新たなニーズを生み出している。

 郊外に住む社員が、自宅以外で働ける「サテライトオフィス」「コワーキングスペース」といった場所がそれだ。本社にいなくても、自宅近くに通信環境の整った拠点があれば、快適に仕事ができるからだ。

 コワーキングスペースはもともと、個人事業主の利用が多かった。それがコロナ禍にあって、一般の会社員が使うようになってきている。

 米ニューヨークが発祥で、コワーキングスペースを展開するWeWorkは18年に日本市場へ参入。現在は全国7都市に37拠点を展開し、拠点を広げている。1人当たり月額3万9千円(税抜き)で、インターネット通信が自由に使えて、フリードリンクのサービスもある。他の利用者を気にせずに電話できるコーナーや会議室も備える。法人契約して従業員に使えるようにするなど、企業が自前のオフィス以外の職場環境を整えつつある。

 東急が運営するNewWorkは、業界最大規模の会員制サテライトシェアオフィスで、拠点を全国に拡大中だ。日本でも、サテライトオフィスやコワーキングスペースに次々と事業者が参入し、都心外にも仕事のできるスペースが広がる。

 そんな東京近郊で、住宅評論家の櫻井幸雄さんが「これから大きく化けてくる場所」とみるのが多摩ニュータウンだ。

 JR新宿駅から電車で約30〜40分のベッドタウンとして、1960年代半ばに開発。都心の住宅供給が逼迫(ひっぱく)するなか、多くの人が持ち家を求めて移り住んだ。

 だが、住民の高齢化で「『年寄りの街』と言われ、不動産価格が抑えられていた」(櫻井さん)。最近は新規物件の供給が途切れており、コロナ禍で中古物件の注目度が高まっているのだ。広い中古マンションが多く、約90〜100平方メートル台で2千万円前後から買えるという。

「山手線の内側は価格が上がりすぎて手が出せず、外側の『23区』も上がり気味。一般の会社員が買えるのは、多摩ニュータウンのような『近郊外』になります」(同)

 都心が変わるとともに、“多摩回帰”も起こるのだろうか。(本誌・浅井秀樹)

※週刊朝日  2021年4月9日号