地主が新築したアパートを不動産管理業者が一括で借り上げ、空室に関係なく、10年以上の家賃収入を保証するサブリース契約。「損しないビジネスモデル」と銀行、業者に薦められ、アパート経営に乗り出した地主が契約を巡るトラブルで破綻するケースが相次いでいる。

 2005年4月、新潟県の男性Aさん(85)はレオパレス21の営業担当者の訪問を受け、保有していた田んぼの土地でアパート経営を始めることを決めた。

 レオパレス21はアパート建設を地主に提案し、「サブリース契約」をセールストークにして、売り上げを伸ばしてきた業界大手だ。

「相続税の節税対策にもなる」「損はしない」と言われたといい、約1億8千万円で物件を購入。銀行から1億5500万円の融資を受けた。

 事業計画書に記載された10年間の収支計画によると、年間の借入返済額約680万円に対し、約1170万円の賃料収入があり、前払い家賃を支払い終えた6年目以降の年間収入は450万円になる計画だった。

「10年間は家賃収入が保証され、変動しないといったお話をされました」

 Aさんの息子(58)はそう訴える。ところが、購入してから8年を過ぎたころ、レオパレス21の社員が自宅を訪れ、家賃の減額を言いだしたという。

「担当者から東日本大震災で会社の経営がうまくいっていないため、家賃収入を減額してほしいと相談がありました。今回減額しないと後で減額の金額が3倍になると言われました。『契約のとき、減額することは聞かされていなかった』と反論すると、『太陽光パネルを設置すれば減額はしない』と言われました」(前出のAさんの息子)

 レオパレス21は当時、太陽光発電システム関連の事業も展開していた。Aさんの息子によると、こんな“落とし穴”があった。

「担当者に『太陽光パネルを取り付けるのに追加費用がかかる。そちらで払ってほしい』と説明されました。そんなお金もなかったので、泣く泣く減額を受け入れました。『今日中に決めなければ、だめだ』と強引に迫ってきました」

 Aさんらは減額分の返還を求め、訴訟することを検討しているという。

 レオパレス21の一部オーナーによって14年に設立された「LPオーナー会」の前田和彦代表はこう訴える。

「会員など約200人に実施したアンケート調査で、契約時、約6割のオーナーが、『家賃が下がらないという説明を受けた』と回答しています」

 サブリース契約を結ぶ際、口頭での約束をうのみにし、多額の借金を抱え、破産した人もいる。

 千葉県野田市に住む男性Bさん(76)は裁判所から届いた手紙の前で頭を抱えていた。Bさんは自宅の住宅ローンの借金約570万円と、アパートを購入した際の借金2千万円以上を抱える。自宅は差し押さえられた。裁判所から自宅の評価額の通知を待っている。

 現役時代は中堅の広告会社で働き、年収1千万円の時期もあった。狂い始めたのは、レオパレス21(当時の名称はMDI)から甘い勧誘を受けてからだ。

 1992年3月、Bさんは銀行を含む金融機関と約6千万円の融資契約を結んだ。金利は固定金利の7.75%で期間は30年。この資金は、レオパレス21と契約したアパート建設資金約5900万円に充てられた。

 購入したアパートは山梨県に建てられた。「都市部は地価が高すぎる。これからは地方の時代」と言われたからだ。

 Bさんはアパートを契約する前、すでに銀行から借金し、野田市に自宅を購入していた。

 当時その住宅ローン返済に月約5万円を支払い、年収は600万円ほど。副業や不動産収入はない。

 追加で6千万円もの借金をするには、本来なら融資する側も慎重に審査すべき案件だ。

 だが、Bさんによれば、銀行担当者はこう太鼓判を押した。

「家賃保証がつくこのビジネスモデルはすばらしい」

 Bさんは契約時、レオパレス21の営業担当者から口頭で【1】10年間、月40万円の家賃保証【2】購入後5〜10年の期間は無条件で契約時の購入金額で売ることができる特約を説明されたという。

「家賃保証があり、購入額と同じ金額で売却できるなら」と軽い気持ちでサブリース契約を結んだ。

 アパートのローン返済額は月43万円。家賃保証でもらう40万円を差し引いても、すでに3万円の赤字だったが、「当時の給与で3万円の支払いならば問題なかった」という。

 そして契約から8年を過ぎたころ、アパートの売却を申し出た。購入時の金額で売却できるか、担当者に問うと「そんなことできるわけがありません」と突っぱねられた。

 Bさんが反論すると、「証拠となる書類を見せてください」と言われた。その特約を示す書類はどこにもなかった。

 さらに契約して10年を過ぎてからは家賃保証の金額を17万円まで一方的に引き下げられ、自宅の住宅ローンを含めローンの支払額は月に30万円を超えた。

 会社を退職してから、支払いは困難になった。Bさんのケースでは裁判の結果、訴えは棄却されている。(ライター・佐藤拓也)

※週刊朝日 2017年9月29日号より抜粋