賃貸物件を借り手が好きなように改修できる「DIY」(Do It Yourself)物件がじわりと増えている。オーナー側は、そのままでは借り手がつかない古い物件に改修費をかけずに済み、借り手側は、かなりお得な家賃で借りられる。国も空き家対策の一環として活用したい考えだ。

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 中央大、帝京大、拓殖大、多摩美術大などがある東京西部の八王子市。人口は約56万人で、学生が10万人近く暮らしている。

 1980年代までは、周辺自治体を含め、多くの大学が都心からキャンパスを移したが、最近は逆に都心回帰で学生数も減少傾向にあり、2012〜16年で1万人程度も減った。

 JR八王子駅からバスで20〜30分あたりの地域では、以前建てられた学生向けのアパートなどの空室が増えているという。

 当然、築数十年の物件になると畳の和室があるなど内装も古く、最近の若者らは使いにくい。

 そんな中、自分で自由に改装ができ、家賃が相場より安い「DIY型賃貸借物件」(DIY物件)を仲介する不動産業者が増えてきている。オーナー側も、古い物件に多額の費用をかけてリニューアルするより、安い家賃でも空き部屋が埋まるほうがメリットがあるようだ。

 八王子市の不動産会社「エスエストラスト」は、14年からDIY物件を扱い始めた。

 当時、八王子駅から徒歩10分弱の築40年程度で、25部屋中8部屋が空いたままのマンションがあった。和室ありの2Kで、家賃は月5万5千円ほど。

 オーナーが、リニューアルした場合にいくらかかるか見積もったところ、約1千万円。そのため空き部屋をそのままにしていたという。

 エスエストラストが、「部屋を放っておくくらいなら、DIY型賃貸借で月2万円で貸してみませんか」と提案してみると、これにオーナーが応じてくれたという。

 空いた8部屋のうち、1部屋をエスエストラストがモデルルームにし、デザイナーの協力で改装、残る7部屋はオーナーが借り手にDIY物件としてそれぞれ貸し出した。マンションは「DIYができる」と口コミで情報が広まり、一時は空き部屋待ちの人気物件になったこともある。

 借りた人が改装し、何年か住んで退去した後も新しい借り手が入居する好循環となり、かつての空き部屋状態からは様変わり。家賃は当初の2万円から2万5千円、3万円へと上がっていった。

 ほかの物件では、5年ぐらい借り手がつかず、オーナーが数年後に取り壊す予定だった築32年の2階建ての一軒家というのがあった。DIY物件で貸し出したところ、デザイナーの女性が借り、改修に約100万円を投じたという。

 ここの家賃相場は月6万〜7万円で、それを2万円で貸し出した。借り主は、好みに改装した部屋で、2年ほど相場の家賃で住んだとすれば改修費は回収可能となる計算だ。その後は格安家賃の2万円で住み続けられる。

 エスエストラストによると、賃貸物件の仲介を年間3500件ほど扱っており、DIY物件で契約が成立したのはこれまでに33件という。

 同社の広報担当の前田友香里さんはこう話す。

「通常のマンションなどのオーナーであればDIY型賃貸借にしませんかと誘っても、物件をどうされるかわからないため、いやと言われることが多い。不動産会社はオーナーの説得が必要で、大変です」

 日本の賃貸借では、借り手が退去時に原状回復義務を負うのが通常だ。飾り棚の取り付けで、壁に穴を開け、ビスや釘などを打つと、退去時の原状回復義務でトラブルになることも少なくないためだ。

 そうしたなかで、国は賃貸住宅の流通促進の一環としてDIY物件の普及に力を入れ始めた。

 原状回復義務などをめぐるトラブルに備え、ガイドラインも公表している。国土交通省の賃貸住宅対策の担当者は、DIY物件について、「空き家などを活用する一つの方式」としており、「原状回復義務があるなかで、いかにDIYを取り入れるか」をガイドラインで示している、と言う。

 空き家問題については、15年に空家等対策特別措置法が施行された。18年の総務省調査によると、全国の空き家は約849万戸で全住宅の7分の1。33年には2150万戸に達するとの予測もある。背景には高齢化問題がある。都会に住む人が田舎の実家を相続して扱いに困り、物件が賃貸借市場に出てくる、と国交省の担当者は予想する。

 DIY物件では、借り手が退去時に原状回復義務を負うかどうかがポイントとなる。エスエストラストが扱う事例は、その義務がないケース。一方、その義務を残したまま、貸し手と借り手が相談し、どこまで修繕改修を認めるか契約書を交わすことも少なくない。国のガイドラインはそうした場合の手引書となる。

 千葉県松戸市の「omusubi不動産」は、DIY物件を多く取り扱う。賃貸借の管理物件200戸ぐらいのうち、9割程度がDIYが可能という。担当者によると、対象物件は昭和30〜40年代の古い建物が多く、間取りも和室2部屋など昔ながらのつくりになっている。

「借り手は床や壁、天井、間取りを変更するほか、水回りを手づくりで変えた方もいます。オーナーには、借り手がDIYにすることを紹介しながら提案し、原則として改装希望の届け出が出たら承認していただきたい、とお願いしています」

 omusubi不動産では、物件をクリエーターやアーティスト系の人に紹介することが多い。古くなっていた物件が改装されて最終的に返却されるため、オーナーにとって家賃を安くしてもメリットがある。家賃は相場の7割程度の水準が多いという。

 同じ市内で不動産業を営む「まちづクリエイティブ」は、11年からDIY物件を扱っている。同社がオーナーと賃貸借契約した物件を、利用者に転貸借する方式で、オーナーには家賃を保証する。最初の物件は400坪ぐらいの土地に五つの建物があり、築100年ぐらいだった。寺井元一代表はこう話す。

「原状回復義務はほとんどの場合ありますが、われわれが原状回復すればいいという考え方でした。実際にはDIYで物件の家賃が上昇しています。利用者には改築届を出してもらい、屋根や外壁、躯体(くたい)の変更は不可としています。築50〜60年ぐらいが多く、新しいもので築40年ぐらい。壁や天井を取り壊す人が多く、つくり直したり、床を張り替えたりする人もいます。そのまま広々使う人もいます」

 まちづクリエイティブは松戸駅から徒歩圏のエリアで、まちづくりの発想で取り組んでいる。

 古い建物をリフォームしながら住み続けることは欧州などで当たり前のことになっている。一方、壊しては建て直すのが当然の最近の日本で、DIY賃貸が根付けば古い建物が見直され、空き家対策の一助にもなるだろう。(本誌・浅井秀樹)

※週刊朝日  2020年3月27日号