築古マンションが年々増加し、住民の高齢化も進む現在、その管理体制が問題視されている。マンションを安全に保つのに欠かせない修繕工事も、資金不足を背景に後回しにする動きが相次ぐ。深刻化する前にどんな対策が必要なのかひもとく。

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「面倒なことを先送りにしてきたツケが、今になってまわってきていることを実感します」

 神奈川県郊外で、築40年のマンションに住んでいるAさん(64)。経年劣化が進み、ほころびが目立ってきているが、多くの住民がそうであるように、Aさんも今の住まいが終のすみかだと決めている。そんな中、Aさんはマンションの管理組合の理事に就任。正直なところ面倒だったが、輪番制で全員共通のルールのため、辞退するわけにはいかない。定年再雇用で時間のゆとりもあったことから、「どうせやるなら、しっかり取り組もう」と理事会に臨んだ。

 前期の理事からは、「修繕工事はしたほうが良いという方向で話していたが、話がまとまりきらなかった」との申し送りがあった。住民が積み立てている修繕積立金が足りないのが原因だという。

 業者に建物の状態を見てもらったところ、壁のひび割れや外壁のタイルの浮きなどが進み、地震が起きると危険な状態だと指摘された。Aさん宅で水回りの不具合が出てきているように、給水管の更新や給水方式の変更など、給水設備の工事も速やかに行うべき項目として挙げられていた。Aさんは、それらの修繕に必要な不足金額を見て愕然とした。試算すると、1住戸およそ300万円にも上るのだ。

 振り返れば、入居からしばらくの間は、修繕積立金は毎月数千円前後と大した金額ではなかった。長らく据え置き状態で「何とかなるだろう」という長年にわたる楽観的な自主管理体制は、数年前に管理会社に部分委託するようになったことで問題が表面化した。

 そのころから毎月支払う修繕積立金が大幅に上がり、一部の住民からは値上げ反対の声も出ていたが、「建物を安全な状態に保つには、どうしても必要な費用だから」と当時の理事らが住民を説得した。それでも実際の見積もりと照らし合わせると、全く足りていない状況なのだ。

 住民を見渡せば、自身を含めて60歳を超える高齢者が8割近くを占め、年金暮らしに入っている世帯も少なくない。全住戸から300万円を徴収することは、まず不可能だろう。借り入れという手段もあるが、高齢者が多いマンションで多額の借金を背負うことはリスクが高い。住民からは、「これ以上積立金を値上げされると、生活していけない」「大規模修繕は、自分がいなくなってからにしてくれ」という声が上がっている。

 こうした中、理事の一人(70代)が脳梗塞を患い、長期入院することになった。入院費もかさむ中、修繕の話題はますます頭の痛い話だろう。このまま自宅に帰ってこられない可能性もあるかもしれない。自分もいつ、そうした状態に陥るかわからない年齢に差しかかっている──。

「日ごろから管理組合を中心に適切に管理や修繕をしていればいいのですが、そうもいかない現実があるのが実態です」

『60歳からのマンション学』などの著書で知られるマンショントレンド評論家の日下部理絵さんは言う。

 管理組合は、分譲マンションを購入した区分所有者で構成される組織で、マンションの共用部分は管理組合が維持管理している。維持管理の実務を組合員全員でこなすのは困難なため、理事会が管理組合を代表して維持管理の運営に当たる。理事会を構成するのは、理事長、副理事長などの理事と理事会の活動をチェックする監事。任期は一般的には1〜2年で、輪番制や立候補制、くじ引きなどで決められる。

■長期修繕計画がない築古物件も

 ところが近年、住民の高齢化により、管理組合の運営に支障をきたす問題が浮き彫りになってきているのだ。一つが、冒頭のAさんのマンションのように、高齢化によって経済的な余裕がなくなり、管理費や修繕積立金が不足しても値上げが難しくなったり、滞納が増えるケースが出てきていることだ。さらに、高齢化による理事のなり手不足も問題になり始めている。災害時に援助や介護が必要な人が住民に増える懸念も指摘されている。

「住民の高齢化が進んだマンションでは、管理組合の運営が思うようにできなくなる事態が起こり始めています。ただでさえ築年数が経っているマンションに、資金不足の問題が絡めば、加速度的に老朽化が進むことにもなりかねません」(日下部さん)

 マンションを維持管理する上で、必ず必要になることの一つが、大規模修繕工事だ。経年劣化を改善し、安全な状態に保つのに欠かせない工事で、一般的には12〜15年に一度の周期で計画的に行われる。ここで実施される工事内容は、外壁の補修、屋上などの防水、鉄部の塗装、給排水管など、主に共用部分の工事だ。マンションという巨大な建物を修繕するからには、工事費も数千万超と巨額の費用が必要になる。そのため、多くのマンションでは向こう20〜30年の長期的な修繕計画や資金計画を立てる。

 いつ、どの部分を修繕や改修するのか、そのためにはいくら積み立てておく必要があるのか。こうした計画をもとに、区分所有者である組合員が毎月負担する「修繕積立金」を決め、来たる大規模修繕に備える。

「ところが、築古のマンションでは、そもそも長期修繕計画という概念そのものがなかったり、計画書があっても見直されていないことが少なくないのです」とは、前出の日下部さんだ。

“十数年に一度”の大イベントでもある大規模修繕は、「難しい」「面倒」といったイメージが持たれやすく、理事を始め住民らが頭を悩ませることが多いのも事実で、結論を先延ばしにしようとする動きも見られる。

 国土交通省の「マンション総合調査」(2018年度)によると、計画の見直しを行っていないマンションの割合は5.7%、計画が10年以上見直しされていないマンションは22.6%に上る。また実際の修繕積立金が計画に比べて不足しているマンションは34.8%にも上ることが明らかになっている。背景には、工事費や人件費など、工事にかかる費用の高騰も起因している。マンション管理コンサルタントの土屋輝之さん(さくら事務所)は言う。

■工事回数増えるごとに費用増加

「2013年ごろから、大規模修繕工事の費用がかなり高騰しています。そのため、修繕費を積み立てていても足りず、一時金を徴収せざるを得ない事態があちこちで起こっている。こうした中で、住民が高齢化し、修繕費や工事に必要な一時金が払えないマンションが出てきているのです」

 実際に、入居者のうち高齢者が7割近くを占める都心の某マンションでは、給排水管の工事を適切に行ってこなかったために、水道から錆で濁った赤い水が出るようになった。そのため調理や飲み水としては、水道水が使えない事態が発生しているという。

「いくら便利な場所で立地条件が良くても、建物や設備のメンテナンスをきちんとしていないと、いざというときに売ることも貸すことも難しい資産価値の低い物件になってしまう」(土屋さん)

 建物や設備の経年劣化が進むごとに修繕の工事費用が高くなるのは、マンションにおける大規模修繕工事もしかり。大規模修繕工事は回数が増えるほどに工事項目が増え、金額も増える傾向にある。1回目の修繕工事では全体的に補修程度で済む箇所が多いが、2回目の工事では、さらなる経年によって増えた劣化箇所の補修とともに、必要な工事が上乗せされる。

 マンション問題について詳しい米山秀隆さん(大阪経済法科大学教授)は言う。

「3回目の大規模修繕工事に足踏みする、築40年前後のマンションは少なくありません。初期に供給されたマンションは、そもそも管理という認識が乏しく、管理組合そのものがないことも珍しくはなかったのです」

 ここでマンションの歴史を少し振り返りたい。日本で初めて分譲マンションが登場したのは、1950年代のこと。その後、高度経済成長期を経て、国の住宅政策の後押しも受け、全国的に広まった。しかし、70年代に建てられたマンションはすでに築40年を経過し、80年代に建てられたものも築30年超。90年代、2000年代にはマンションの新規供給戸数が80年代の1.5〜2倍へと増えていることから、今後20年の間でマンションの老朽化が加速度的に進むと言われる。

 築30〜50年超の分譲マンション戸数の推移を国交省が試算している。調査によれば、20年末時点における分譲マンション約675万戸のうち、築30年以上のマンションは全体の約34%の232万戸、築40年以上も103万戸にも上っている。これが40年末には築30年以上が578万戸、築40年以上が現在の4倍に当たる405万戸になると試算されているのだ。

 築年数が経過すれば当然、建物や設備は老朽化し、時代とともに進化していく住宅水準との差が広がる。古びたマンションは適切にメンテナンスしないと魅力がなくなり、空室率が増え、管理費や修繕積立金の滞納などの問題も出やすくなる。

■見直しも視野にまずは現状把握

 こうしたことを防ぐ目的で、マンション管理適正化法が改正され、管理計画認定制度など、自治体がマンション管理に関わる仕組みが今年4月に導入された。個々のマンションの管理を徹底させるために自治体が関わる仕組みを取り入れ、少しずつ運用が始まっている。前出の米山さんは言う。

「制度の改正は、適正に管理されていないマンションが少なくないことの表れでもあります。これから新築するマンションは、認定制度などを前提に、管理体制がより強化される流れになると思います。また既存のマンションにも、管理を見直そうとする動きが出てくるのでは」

 マンションを購入しようとする人は、自分たちで管理していこうとする当事者意識が必要だ。新築マンションでは、分譲会社系列の管理会社が長期修繕計画を作成し、それを管理組合が承認するケースが多い。しかし分譲会社は、購入者の費用負担が少ないほうが売りやすいため、当初の修繕積立金を低めに設定し、一定年数ごとに引き上げる方式をとるところが増えている。前出の土屋さんは言う。

「住民が向き合っていかなくてはいけない管理について、分譲会社は、もっとしっかりアナウンスするべき。買ったら他人事ではなく、自分たちの手で管理を続けていかなくてはいけないことが購入時に伝わりきっていない傾向がある」

 今からできる対策は、積立金の状況を確認しながら、今後いつどんな工事が必要なのかを正確に把握することだ。場合によっては、修繕計画を見直す必要もある。計画に応じて、修繕工事のための積立金を割り出し、コツコツとためることが欠かせない。

 だが、建築の専門家ではない管理組合が、分譲会社の作成した長期修繕計画で十分なメンテナンスを行えるかどうかや、修繕積立金の額やその後の引き上げ幅が適切かどうかを判断するのは難しい。土屋さんは言う。

「外部の専門家やコンサルタントに依頼して確認してもらい、必要があれば見直すのが望ましいでしょう」

 外部の専門家を登用する動きは、管理組合の運営にも見られる。住人の高齢化により、管理組合の活動に支障が出ないよう、外部の専門家が管理組合の理事に就任することもできるのだ。国交省が全国の管理組合を対象にアンケート調査を行ったところ、約3割の組合が、外部専門家の活用を検討または将来検討したいと答えている。

「ただし、専門家を活用するには、相応のコストがかかります。住民が高齢化してからでは、コストを負担する余裕がなくなることも考えられる。問題が深刻化しないうちから早めに専門家の協力を仰ぐことが必要かもしれません」(土屋さん)

 マンションを“負動産”にしないためには、早めの点検と行動が肝心だ。(フリーランス記者・松岡かすみ)

※週刊朝日  2022年7月29日号