相続登記が2年後、過去にさかのぼって義務化される。怠ると過料が科されるようになる。所有者不明の土地は九州本島くらいの面積に増えているという。

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 所有者がどこにいるのか、わからない土地が増えているという。相続の登記が適切にされていないことが背景にある。所有者不明の土地の面積が広大になり、公共事業の用地取得で障害になるなど、さまざまな問題を引き起こしている。

 実際どのような問題があるのか。東京都心の六本木ヒルズ(港区)は大規模な再開発で建てられた。1986年に地元住民に呼びかけ、2003年に完成。この過程で、11ヘクタールの事業区画の境界確定に4年を要したという。

 事業を手掛けた森ビル役員が東京財団政策研究所で発表した論文によると、この開発で所有者不明の空き地が5平方メートル弱あったが、登記住所に所有者がいなかった。弁護士に依頼して親族を探したところ、米国在住とわかった。境界確定の立ち会いをお願いするのが難しく、その兄弟にいったん土地を買い取ってもらい、それを事業者が購入して、境界確定の作業をしたという。

 このほか、国土交通省がまとめた資料によると、国道を新設しようとしたところ、用地の一部は明治時代の登記のままだったケースがある。

 この登記名義人は明治生まれの女性(故人)で、最終登記は売買で明治37(1904)年。相続調査をすると、法定相続人は148人いた。登記名義人をはじめ、戸籍が現存しない人が8人もいて、法定相続人を全員特定することができない。中には海外移住後に亡くなったが、日本の戸籍でその事実が証明できないため、特定できない人もいるという。

 このケースは、収用手続きにより国が土地を取得したが、多数の法定相続人への任意協議と収用手続きで約3年を要した。

 河川改良の公共事業で、用地の取得が困難になっているケースもある。河原を事業予定地としているが、一部に墓地があり、その部分の最終登記が昭和33(1958)年で、登記名義人は約40人の共有。相続調査をすると、相続人は242人ほどで、うち3人が所在不明。相続人が多数いて、その探索や個別交渉に時間を要している。費用負担の問題などもあり、現在は解決方法を検討しているという。

 こうした所有者不明の土地は、特に大規模災害が発生した際の迅速な復旧・復興事業など公共事業の妨げになっているとされる。そのため、国は2024年4月から相続登記を過去にさかのぼって義務化し、怠ると10万円以下の過料を科すことにした。

 法務省や国交省などがオブザーバーの所有者不明土地問題研究会は17年に報告書をまとめた。それによると、16年度の地籍調査で、登記簿上で所有者が確認できない土地は全体の2割超に達した。そこから推計した全国の所有者不明の土地は約410万ヘクタールと、九州本島の約368万ヘクタールに相当するという。地籍調査とは、主に市区町村が土地の所有者や、境界の位置、面積などを測量するもので、国土全体の5、6割まで進んでいる。

 ここでいう所有者不明の土地とは、登記名義人(土地所有者)の登記簿上の住所に調査通知を郵送したが、通知が到達しなかったものを計上している。

 所有者不明の土地は昔からあったが、11年の東日本大震災の影響が大きかったという。

「速やかに復興事業をする必要があり、津波対策で高台移転がテーマになっていた」と話すのは、所有者不明土地問題研究会の報告書とりまとめに公共用地補償機構専務理事としてかかわり、現在は行政書士の門間勝さん。山林も含めて公共用地を取得し、復興道路なども早くつくる必要があったが、山間部の土地は何代も相続登記されていなかったという。

 門間さんによれば、所有者を調べると、相続人が海外にいるなどのケースも多かった。復興事業は「工事を早くしないといけない」(門間さん)とのジレンマがある。一方、国民の間では登記が必要との意識が希薄で、早く手を打つ必要があることを再確認し、相続登記の義務化が実現したと門間さんは解説する。

 所有者不明の土地問題は「行政が介入して気づいた」と話すのは日本土地家屋調査士会連合会の中山敬一理事。所有者不明の土地問題について、中山さんは「所有者不明でなく、所有者の所在が不明」という。登記簿から所有者をたどれないのは行政資料の限界もあると指摘する。具体的には、住民票や戸籍の関連資料の保管期限が短かったという。

 住民票は転出や死亡で記録から除かれて除票となる。その保存期間は5年だった。戸籍は、原本と一緒に附票を保管し、その戸籍がつくられてから現在までの住所が記録されている。この附票も転出や死亡で除附票となり、その保存期間は5年だった。

 住民票の除票も戸籍の除附票も、19年から保存期間が150年間に延長された。しかし、過去の事例で5年の保存期間を過ぎたものは、行政の資料で所有者の所在を探ることができない。

 一方で、土地の所有者は固定資産税を納める義務があるが、所有者不明の場合はどうなのか。

 固定資産税の徴収は市区町村が行う。総務省の固定資産税の担当者は「登記簿に所有者がいれば納税義務者であり、所有者が亡くなっている場合は実際に所有する人に課税する」という。所有者がわからなくても、そこで店舗を営んでいたりする使用者に課税する。

「使用者がいれば課税できる。まったくわからない場合は課税できない」(総務省担当者)

◆費用と手間がかかる相続登記 罰則金は10万円だけ…

 2年後に相続登記が義務化されるが、義務の対象はどういう要件なのか。

 所有権移転登記は、贈与や売買などで必要になるが、中でも特に相続による登記を義務化する。相続人は取得を知ってから3年以内に相続登記を申請する必要がある。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される。

 ここで注意が必要なのは、24年4月以降に相続したケースのみならず、過去に相続していて、登記を怠っていたものも対象となることだ。

 法務省の説明資料によると、関係者が多くて必要な資料を集めるのが難しい場合などは、罰則の対象にならないという。

 こうした相続が発生したら「すぐ過料の対象になるのではないだろう」というのは、司法書士で不動産名義変更手続センターの板垣隼代表。法務省は今後、過料の対象を例示するなどして明確化する方針を示しており、実際には催告などをするともしている。

 現在でも、建物を新築すると、その所有権の取得から1カ月以内に「表題登記」を申請しないといけない。これを怠ると10万円以下の過料が科される。板垣さんは「これで過料になった事例を聞いたことがない」という。こうしたことから推測して、2年後の義務化で過料にする場合は限られるのではないかと、板垣さんはみている。

 実際に土地を相続して登記する場合、どんな問題があるのか。相続登記には手間がかかる。たとえば山林などを相続しても利用されていなければ、登記で名義変更をするメリットはない。登記には費用もかかる。

 究極の選択として、罰則10万円に対し、登記関連の手続き費用が数十万円かかる場合だ。該当した当事者が、どちらを選択するのか。たとえば、山林は広大な面積となり、境界の確定のため測量が必要になると、その費用だけでも莫大になる。

 山林には林業を営まず、放置されたままのものもある。そうした山林は「国に寄付をするか、相続放棄をしたい人が多いようです」(門間さん)。しかし、こうした二束三文の土地は「行政も寄付で受け取ってくれません」(板垣さん)。現在の相続人が手放したくても簡単には手放せないという問題は残る。

 一方、山林の管理は費用や手間もかかるうえ、放置しておくと土砂崩れなど災害を引き起こす恐れもある。

 さらに、板垣さんは「お金をかけても、数十人の相続人がいる場合、協力してもらえないと手続きができない」と問題を提起する。

 所有者不明土地問題研究会の報告書は、その問題点として、次のように指摘する。

(1)不動産登記簿の情報が必ずしも最新でない(2)土地所有者の探索に時間と費用がかかる(3)探索しても本当の土地所有者にたどりつけない可能性もある(4)国土荒廃や治安悪化、獣害、土地利用・取引の停滞など弊害が多岐にわたる。

 さらに報告書は、17〜40年の累積の経済的損失が少なくとも6兆円規模になるとしている。探索コストで500億円、機会損失が2.2兆円など。手続きや管理コストなどは算出が不可能で、実際にはさらに大きな損失になるとみている。

 相続登記を怠り、放置していると、相続人がねずみ算式に拡大する恐れがある。さまざまな問題を残しながらも、相続登記は義務化される。

「登記の際の印紙代を少し安くするとか、何か飴がないと進まないのではないか。地球温暖化で自然災害が多くなっており、応急対策で必要になってくる」(門間さん)

(本誌・浅井秀樹)

※週刊朝日  2022年4月29日号