増え続ける“空き家問題”は、戸建て住宅に限ったことではない。マンションにおいても深刻化しつつあるという。それも集合住宅ならではの難しさがあり、対策も一筋縄ではいかない現状がある。本誌が実態を追った。

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「ここ2年ほど、管理費などが支払われていない空室がある」「一体どのように対応したら良いのか」──。

 栃木県のとある分譲マンションの管理組合で、目下の悩みのタネが、この空き部屋問題だ。部屋の区分所有者だった女性が2年前に亡くなってから空室になっており、管理費や修繕積立金などが支払われていない状況が続いているのだ。

 管理組合がマンションを管理していくためには、さまざまな費用がかかる。その費用をまかなうために区分所有者から毎月徴収しているお金が、管理費と修繕積立金だ。管理費は管理会社への業務委託費のほか、理事会の運営費や共用部分の光熱費など、日常の管理に充てられる。一方、修繕積立金の使い道は、大規模修繕工事など建物の維持管理に使われる。

 建物の区分所有者に関する法律には、「特定承継人の責任」という条項があり、管理費等を「支払えない」または「支払わない」区分所有者がいたとしても、所有権が移転した場合には、新しい区分所有者に滞納管理費等を請求できる。このケースにおいても、女性が亡くなってからしばらくは、所有権の移転を待っている状態だった。

 ところが待てど暮らせど、何の知らせもない。女性が亡くなった後、マンション住戸の相続が行われていないとしたら、管理費等の請求対象となる区分所有者が存在せず、所有権の移転がなされないことになる。管理組合にとって大きな問題だ。

「急がないと、このままでは滞納された管理費などの回収が不可能になるかもしれない」

 そう考えた組合は、事態を把握するための行動に出た。急ぐ理由は、管理費等の請求権は、5年という時効があるからだ。まず不動産登記簿謄本を取得し、抵当権の設定の有無について確認。抵当権がないことを確認した後、管理組合宛てに届け出がされている情報を元に、亡き女性の息子と思われる連絡先へ電話した。するとマンションの部屋は「相続放棄した」という。他に法定相続人になりうる親族がいるのか、その後どうなっているのか聞くものの、「わからない」の一点張り。他にも親族はいるが、疎遠なこともあり、状況が掴めていないという。息子からは「相続放棄した自分には関係ないことだから、もう連絡しないでくれ」と言われてしまった。組合に届け出がされている連絡先は、息子以外にはいない。

 所有者が不存在となると物件の売却もできず、空き部屋問題は解消されない。売り出したところで「最寄り駅から徒歩30分近い立地」「築40年」「設備も古く、経年劣化が進むマンション」を、これから買いたいという人がいるのだろうかという別の不安もある。

 次なるステップは相続人調査となるが、調査には時間も知識も必要で、必然的に弁護士や司法書士に依頼することになり、費用がかさむ。組合は、そこまでやるべきなのか迷っているうちに、またも月日が過ぎている……という状態だ。

「次の住み手がいないマンション住戸が増えている。マンションの“空き家問題”は、今後より深刻な問題になる」とは、マンション管理コンサルタントの土屋輝之さん(さくら事務所)だ。

 国土交通省のマンション総合調査(2018年度)によると、完成年次が古いマンションほど、世帯主の年齢が70歳代以上の割合が高くなっており、1979年以前のマンションにおける70歳代以上の割合は47.2%に上る。さらに、完成年次が古いマンションほど空室のある割合が高い傾向にあり、区分所有者の所在不明や連絡先不通の住戸の割合も高まる。加えて、完成年次が古いマンションほど、管理費等の滞納がある割合が高くなる傾向もある。

 区分所有者が高齢になると、例えば高齢者施設などに移った後、自動振替で引き落とされるはずの管理費などの滞納が発生し、連絡がつかなくなるケースも見られる。また築年数が経過した物件では、緊急連絡先の更新がされていないこともあり、いざというときに誰とも連絡がつかないケースも少なくない。

「緊急連絡先の更新がされていないままだと、いざ連絡したときに連絡先の主が亡くなっていることもある。こうした事態を防ぐためにも、複数名の届け出があればまだ良いのですが、届け出がされている親族の情報が一人だけという場合もあります」(土屋さん)

 マンション住戸の相続が行われないケースでは、冒頭の例のように、管理費等の滞納が発生し、長期化することで初めて管理組合として問題視されることが多い。国交省が策定した「マンション管理標準指針」では、滞納の期間が3カ月以内に文書などで督促をし、3カ月を超えた場合は少額訴訟など法的手続きの行使について検討するのが望ましいとされている。管理会社に管理業務を委託している場合でも、長期滞納における管理会社の一般的な業務は、管理組合に対して毎月滞納状況を報告すること、滞納者に支払いを督促することに限られる。管理組合と管理会社との管理委託契約では、滞納から6カ月間の督促が管理会社の業務となっていることが多く、それ以降の請求は管理組合が行うものとされている。

 大手マンション管理会社の大和ライフネクストが、同社が管理する約4千の管理組合を対象に行った調査によれば、18〜21年に組合が相続人調査をした事例は27件に上った。

「この数字は今後、マンションに住む区分所有者の高齢化、単身化によって、ますます増加していくのではないかと予想しています」とは、調査を行ったマンションみらい価値研究所所長の久保依子さんだ。

 管理組合が動き出すまで相続を開始する気配がないということは、法定相続人とも疎遠になっているか、すでに相続放棄している可能性が高い。疎遠にしていた親族からすると、区分所有者本人がどのような生活をしていたのか、またマンション住戸以外の相続財産や借金がどの程度あるのかなどの情報も得づらく、「単純に区分所有者の死を知らないだけであったとしても、相続放棄へと進む事例がこれまでにも複数見られています」(久保さん)。

 相続人調査によって相続人がいると判明した場合、管理組合はその後の手続きをどう進めるのか。組合は弁護士などに依頼し、家庭裁判所に相続放棄申述の照会を行い、もし相続放棄をしていない該当者がいた場合には、相続をするか否かの確認へと進む。相続については民法で「相続の開始があったことを知ったときから3カ月以内に相続について単純もしくは限定の承認または放棄をしなければならない」と定められている。

 相続放棄の期限も3カ月以内だが、それは「自己のために相続の開始があったことを知ったときから」。基本的には、相続放棄の期限の起算点は「被相続人の死亡を知ったとき」となるが、そもそも自分が相続権を持っていると認識していない場合もあり、こうした場合は、「知った時点」から3カ月以内となる。

 該当者が相続を選択した場合は、区分所有法の規定により、新たな区分所有者にこれまで滞納されている管理費等の請求ができるため、管理組合としての未収金についての課題は解決される。

 管理組合の頭を悩ませるのは、法定相続人全員が相続放棄を選択した場合だ。滞納された管理費等を請求する相手が存在しないことが決定してしまったことで、管理組合としての課題解決への道のりはさらに時間を要することになるからだ。

 次なるステップとして、管理組合は民法に基づく相続財産管理人選任の申し立てを行うかどうかという選択を迫られる。相続財産管理人の選任手続きをすれば、相続放棄で相続人がいなかったり、身寄りのない人が亡くなって戸籍上の相続人がいなかったりする場合、その財産の利害関係人が家裁に申し立てて認められると、弁護士らが相続財産管理人に選任され、状況に応じて売却などができるようになる。管理費などを滞納されている管理組合の場合、この利害関係人にあたるため、申し立てが可能だ。

 大和ライフネクストが4千の管理組合を対象に行った調査によれば、18年から21年までに管理組合が相続財産管理人選任の申し立てを行った事例は9件。申し立てに踏み切った主な理由は、下記のとおりだ。

 家裁への申し立てには、当然ながら費用がかかる。弁護士や司法書士に支払う費用に加え、相続財産の内容から相続財産管理人が相続財産を管理するために必要な費用として、数十万〜100万円程度の「予納金」を納付する必要がある。相続財産の内容によって、相続財産管理人が相続財産を管理するために必要な費用に不足が出る場合には、この予納金から充てられるため、全額が管理組合に戻るとは限らない。つまり、申し立てを行う管理組合側の支出となる場合もあり、一定のリスクも背負うことになるわけだ。しかし現状では、この方法以外に法的な解決手段がないため、管理組合は慎重な判断を迫られることになる。調査を行った前出の久保さんは言う。

「たとえ区分所有者が不在になったとしても、管理費等は口座引き落としが一般的で、口座残高があるうちは、未収金の問題が表面化しないこともあります。問題が表面化するまでの時間には差がありますが、共通して言えるのは、問題として認識された後に、管理組合として検討を開始してから解決までには“年単位”の時間を要するということ。今回調査した事例では、1年より短い期間で解決したものはなく、最長で3年7カ月ほどかかっています。そのため、管理組合の役員が輪番制の場合には、役員間での方針や情報の引き継ぎが重要になります」

 マンション住まいの良さには、共用施設の充実やセキュリティーの強さがある。しかし戸数の少ない小規模マンションの場合には、その費用を少ない住戸で負担しなければならず、毎月の管理費や修繕積立金が一般的なマンションより高額になりやすい側面もある。また、戸数が少ないほど修繕積立金がたまりにくいため、大規模修繕を実施する際に修繕積立金の大幅値上げや一時金の徴収を余儀なくされることもある。

「小規模マンションで長期滞納者がいる場合、極端な話、住民の半数以上が誰が滞納者なのか知るような状況になることもあります」とは、『60歳からのマンション学』などの著書で知られるマンショントレンド評論家の日下部理絵さんだ。

 管理会社に管理を委託している場合、管理会社は管理組合に管理事務に対する報告と収支状況に関する報告をする義務がある。報告の中には管理費等の滞納状況の報告も含まれるためだ。

「管理組合の財政面の赤字や資金不足は、ひとごとではありません。マンションの懐具合は、年齢を重ねた自分を苦しめる可能性があることを認識すべきです」(日下部さん)

 一方で、所有者不明・不在となった物件は、価値がないためにそうなってしまった可能性もある。相続放棄には遺産すべての放棄が必要になるからだ。

 また、たとえ物件が売却できたとしても予納金や滞納分を賄うのに十分な値段に達しない場合も考えられる。その場合、滞納分は新たな区分所有者が引き継がなければならなくなり、ますます買い手を見つけるのが難しくなる。

 マンション問題について詳しい米山秀隆さん(大阪経済法科大教授)は、こう指摘する。

「将来的には、市場価値のないマンションの大半が相続放棄されてしまうといった事態も起こりかねない。放棄しないまでも、相続未登記が増え、権利者に連絡を取るのが難しくなるケースが増えていくことも考えられます。また所有者不明・不在の物件が増えてその期間も長引くと、物件が荒廃し、安全性においても危険な状態となる可能性も出てくる」

 こうした荒廃したマンションが放置されないためにも、マンション管理適正化法が改正され、自治体がマンション管理に関わる仕組みが4月から導入された。だが、長期的な視点で見れば問題は山積している。次回は管理人の老いによって起こる問題について掘り下げる。(フリーランス記者・松岡かすみ)

※週刊朝日  2022年8月5日号