全国の金融機関で取り扱いのある「フラット35」。住宅ローンを検討している方なら、一度は目にしたり耳にしたりしたことがある住宅ローンです。全期間固定金利なので景気に左右されず安心なのでは、とお考えの方も多いことでしょう。   今回はフラット35の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

フラット35とは? 民間住宅ローンとの違い

 
フラット35とは、全国300以上の民間金融機関と住宅金融支援機構が連携しながら提供している住宅ローンです。全期間固定金利型なので、住宅ローンの融資が実行された時点で毎月の返済金額が決まります。
 
もともと政府が100%出資している住宅金融支援機構は、国民生活の安定と社会福祉の増進を目指す公的な独立行政法人です。そこで、ここではフラット35と民間金融機関が提供する住宅ローンの違いを見ていきましょう。
 

フラット35と民間金融機関による住宅ローンとの違い

 
フラット35の特徴がわかりやすいように、以下に民間金融機関による住宅ローンとの違いを表にまとめましたので参考にしてください。
 

民間金融機関による住宅ローン フラット35
金利タイプ 固定金利型、変動金利型など 全期間固定金利
手数料 融資手数料型、保証料型など 融資手数料
物件検査手数料
団信 原則、加入が必要 加入は任意
審査基準 金融機関による 申込者本人の審査に加え、住宅の技術基準や床面積の基準あり
保証料・保証人 金融機関による 不要

 
民間金融機関による住宅ローンの条件は、取り扱う金融機関によってさまざまです。フラット35の商品設計は基本的に同じですが、金利や手数料などは取扱金融機関ごとに異なります。
 
金利が取扱金融機関ごとに異なる理由は、金融機関が独自に設定している手数料の違いです。
 

フラット35のメリット

 
ここでは住宅ローン・フラット35のメリットを紹介します。フラット35のメリットは、おおむね次の4点です。
 

●金利が一定なので返済計画が立てやすい
●保証人・保証料不要かつ繰上返済手数料なし
●最低所得金額が定められていない
●複数の団信から選べる

 
フラット35では団信への加入は任意ですが、加入したい場合には複数の団信から選べる点もメリットと言えます。ではそれぞれのメリットについて見ていきましょう。

 

金利が一定なので返済計画が立てやすい

 
フラット35では、住宅ローン融資が実行された時点での金利が適用されます。金利は返済期間を通じて固定されるため、融資時点で毎月の返済金額が確定するのがメリットです。
 
変動金利型だと、金利が変動した際に毎月の返済金額が変わることを考えると、フラット35は返済計画を立てやすいと言えるでしょう。
 
低金利で借り入れできた場合には、将来にわたり低金利ベースで返済していくことが可能です。
 
なお申込者の年収や購入する住宅の規模によって、借入金利が変わることはありません。
 

保証人・保証料不要かつ繰上返済手数料なし

 
フラット35では、保証人は不要です。借り入れの際に、保証料を支払う必要もありません。 繰上返済を行う際に、繰上返済にかかる手数料が不要となる点もメリットです。
 
ただし担保が必要で、融資の対象となる住宅と敷地に対して抵当権を設定します。住宅金融支援機構のために第1順位の抵当権を設定することが、フラット35を借り入れする際の条件です。
 

最低所得金額が定められていない

 
フラット35の利用にあたっては、最低年収に関する制限はありません。100万円以上8000万円以下(1万円単位)の範囲で借り入れできます。フラット35では次のような総返済負担率の基準が設定されており、年収に見合った借入額の申し込みが可能です。
 

●年収400万円未満:30%以下
●年収400万円以上:35%以下

 
また給与所得者だけではなく、個人事業主や各種年金を受給して生活している方も申し込めるのはメリットと言えるでしょう。
 

複数の団信から選べる

 
万が一のことがあり、死亡・所定の身体障害状態になった場合に住宅ローンの残高がゼロになる団体信用生命保険(新機構団体信用生命保険制度:以下、団信)。
 
フラット35に付帯できる団信は次の3種類あり、希望に応じて選べるのがメリットです。
 

●新機構団信(基本プラン)
●デュエット(夫婦連生団信:連帯債務を負う夫婦むけ)
●新3大疾病付機構団信(充実プラン:がん・急性心筋梗塞・脳卒中が原因で一定の要件に該当、要介護2から要介護5に該当)

 
団信の内容が充実するほど、上乗せされる金利が高くなります。
 
なおフラット35では、団信の加入が任意です。病気などの理由で団信へ加入できない方もフラット35へ申し込みできます。ただし万が一の際に残された家族への負担をなくすためにも、可能であれば団信へ加入することが望ましいと言えるでしょう。
 
団信へ加入しない、あるいはできない場合の金利は、「新機構団信付きフラット35」の借入金利より0.2%低くなります。
 
フラット35の借入申込時のみ、団信への加入申し込みができるので注意してください。返済が始まると団信から脱退できないため、事前に適用金利をよく検討しましょう。
 

フラット35のデメリット

 
続いて住宅ローン・フラット35のデメリットも紹介します。フラット35のデメリットとは、おおむね次の3点です。
 

●借入金利が高めに設定されている
●日銀が金利を下げても借入金利は変動しない
●購入する住宅に基準を設けている

 
自分にとってフラット35が最適な住宅ローンかどうか見極めるためにも、デメリットを事前に把握しておくことが大切です。
 
ではそれぞれのデメリットについ、詳しく見ていきましょう。
 

借入金利が高めに設定されている

単純に借入金利だけを比較すると、フラット35の金利は相対的に高めに設定されています。 
 
フラット35の金利は、3つの要素から構成されていることを知っておきましょう。
 

1.MBS(資産担保証券)を購入し資金を提供する投資家への支払利息
2.住宅金融支援機構の事業運営費用
3.取扱金融機関が独自に定める手数料

 
金利の変動リスクがなく毎月の返済金額が全期間一定している点はメリットですが、若干高めの利息を払い続ける点はデメリットと言えます。
 

日銀が金利を下げても借入金利は変動しない

 
低金利のときにフラット35を借り入れできたとしても、さらに日銀が金利を下げるかもしれません。たとえ大きく金利が下がっても、変動金利型のように恩恵を受けられない点はデメリットです。
 
なおフラット35では、すでにフラット35を利用している方が現在の「フラット35」から「フラット35借換融資」に借り換えもできます。しかし借り換えには諸費用がかかるため、総返済金額を軽減できない場合もあり注意が必要です。
 

購入する住宅に基準を設けている

 
フラット35の申し込みにあたっては、申込者が手数料を負担して購入する物件の検査を受ける必要があります。フラット35は独自の技術基準を物件に対して設けており、その基準に物件が適合していることを証明する適合証明書を提出する必要があるからです。
 
自由に物件を選択できない点や、検査に費用がかかる点はデメリットと言えるでしょう。
 
物件検査にかかる手数料は、検査を依頼する適合証明検査機関または適合証明技術者によって異なります。手数料を比較検討しづらい点でもデメリットと言えます。
 

フラット35のメリットとデメリットを把握して利用しよう

 
フラット35も民間金融機関の住宅ローンもいずれもメリットとデメリットがあります。金利が固定で、毎月の返済金額が全期間変わらないフラット35は、返済計画を立てやすい点がメリットです。
 
しかしさらに市場金利が下がっても恩恵を受けられない点や、物件にも基準が設けられている点はデメリットでしょう。しかし個人事業主や年金生活者も住宅ローンを申し込める点は、フラット35のメリットと言えます。
 
フラット35のメリットとデメリットを把握し、不明な点は金融機関にも相談しながら自分自身のライフプランに最適な住宅ローンを選ぶとよいでしょう。
 
執筆者:FINANCIAL FIELD編集部
 
監修:新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員