auじぶん銀行住宅ローンは、低金利で手数料が安く、団体信用生命保険の保障が充実しているのが魅力です。ただし、auじぶん銀行住宅ローンの利用を検討していて「変動金利の5年ルールや125%ルールについて詳しく知りたい」「5年ルールの注意点を教えてほしい」といった疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。   そこでここでは、auじぶん銀行住宅ローンの5年ルールや125%ルールの仕組みや注意点などについて解説します。

住宅ローンの変動金利について

変動金利とは、住宅ローンの金利タイプの1つです。他には、固定金利(期間選択型)と固定金利(全期間固定型)の金利タイプがあります。
 
変動金利は、住宅ローン借入期間中に適用金利が変わるのが特徴です。変動金利を選ぶメリットには、次のようなものがあります。
 

●借り入れ当初の金利が固定金利より低い
●金利が上昇しなければ固定金利より総返済額が少ない

 
変動金利は、固定金利より借り入れ当初の金利が低い傾向にあります。
 
変動金利は一定期間ごとに、金利や月々の返済額の見直しがあります。しかし、市場金利がそれほど上昇しなければ、固定金利より総返済額が少なくて済む可能性があります。
 
変動金利は次のような人におすすめです。
 

●積極的に繰り上げ返済をしたい人
●しばらく市場金利が上昇しないと考えている人

 
変動金利は、目先の金利が固定金利より低く設定されているため、月々の返済額を安く抑えられます。そのため、金利と返済額が高い固定金利より繰り上げ返済の効果が見込めます。
 
変動金利は一定期間ごとに金利や返済額の見直しがありますが、市場金利が上がらなければ、固定金利より低金利の恩恵を受けられます。
 
借り入れ当初の金利が低いこともあり、多くの方が変動金利タイプを選択しています。
 
ただし、「目先の金利と月々の返済額が高くても、一定であるほうがよい」「返済開始〜終了までの返済額を変えたくない」といった方は、変動金利より固定金利を検討したほうがよいでしょう。
 
なお、変動金利は、年2回(半年に1回)金利の見直しが行われ、返済額の元本と利息の割合が調整されます。
 
一般的には月々の返済額については5年ごとの見直しです。「5年ルール」と呼ばれています。5年ルールがあるため、半年ごとに金利が変わったとしても、毎月のローン返済額はすぐには変わりません。
 
返済額の見直しには「125%ルール」が用いられます。125%ルールとは、返済額の見直しを「直前の返済額の125%まで」と決めたものです。
 
auじぶん銀行をはじめ、多くの金融機関の変動金利タイプには、5年ルールと125%ルールが設けられています。

 

auじぶん銀行の5年・125%ルールとは?

auじぶん銀行住宅ローンの変動金利では「5年ルール」と「125%ルール」が適用されます。5年ルールと125%ルールがあることで、ローン返済額が頻繁に変わることや急激に増えることを回避できます。
 
これらのルールは、すべての金融機関で設けられているわけではありません。変動金利を選択しても、5年ルールや125%ルールがない金融機関もあります。住宅ローンを選ぶ場合は、変動金利に5年ルールや125%ルールがあるのかの確認は大切です。
 
ここでは、auじぶん銀行住宅ローンの5年ルールと125%ルールについて見ていきましょう。

 

5年ルール

auじぶん銀行住宅ローンの変動金利では、5年ルールが適用されます。変動金利に5年ルールがある場合は、半年に1度金利の見直しがなされても、以下のタイミングになるまでは、月々のローン返済額に変化はありません。
 

●住宅ローン借り入れから5年経過
●前回の返済額の見直しから5年経過

 
5年ごとの返済額見直し時期がくるまでは、金利の見直しで変わるのは次のようなローン返済額における元本と利息の割合だけです。
 

●金利が上がる:月々のローン返済額に占める利息が増え元本が減る
●金利が下がる:月々のローン返済額に占める利息が減り元本が増える

 
例えば、元利均等返済で、月々の住宅ローン返済額12万円に占める元本が9万円、利息が3万円だとします。金利が上昇すると、月々の住宅ローン返済額12万円に占める元本が7万円、利息が5万円になるなど、利息が増えて、その分元本が減ることになります。
 
金利上昇によって返済額に占める元本が減少した場合、減少分相当の元本額は次の返済日に繰り延べされる仕組みです。
 
半年ごとの金利見直しで月々のローン返済額に変化はありませんが、金利が上昇すると元本の返済額が減るため注意が必要です。
 
なお、基準日(4月1日と10月1日)に金利が見直しされ、適用されるのは基準日のある月の2ヶ月後の返済日翌日からです。
 

●基準日4月1日:6月の返済日翌日から適用
●基準日10月1日:12月の返済日翌日から適用

 
5年ルールについては、基準日が「借り入れ後5回目の10月1日」です。基準日時点の、元本残高や残存期間、金利、未払利息に基づき新たなローン返済額が決まります。新たなローン返済額は、その年の12月の返済日翌日から適用されます。
 
auじぶん銀行住宅ローンで変動金利を選択する場合は、金利に変動があっても月々の返済額は5年ごとしか変わらない5年ルールがあることを覚えておきましょう。
 
「金利が大幅に上がったらから来月から返済額が増えるのでは?」など不安がある方も、5年ルールは、金利がどれだけ上がっても5年間は返済額が変わらないので安心です。

 

125%ルール

auじぶん銀行住宅ローンの変動金利は、125%ルールも採用しています。
 
基準日の金利がどれだけ上昇していても、月々のローン返済額がそれまでの125%を超えることはありません。例えば、月々のローン返済額が8万円の場合は、見直し後の上限額は10万円となります。ローン返済額が10万円だとしたら、上限額は12万5000円です。
 
そのため、「借り入れ時点と比べて金利が大幅に上昇している」「5年前から金利が上がっているので返済額の見直しが不安」といった場合も、ローン返済額の増額には上限があるため安心です。
 
ただし、返済額見直し後の上限には125%ルールがありますが、下限は設けられていません。そのため、返済額見直しの基準日に、借り入れまたは前回見直し時点より金利が下がっている場合は、制限なくローン返済額は減少します。
 

●金利が上がる:返済額の増額に制限がある(125%以内)
●金利が下がる:返済額の減額に制限はない

 
auじぶん銀行住宅ローンには、上記のような125%ルールがあることを把握しておきましょう。

 

5年ルールを利用する際の注意点

5年ルールがあることで、金利が上昇しても、しばらくの間はローン返済額に変化はありません。「返済額が増えるまでにお金を貯めておく」など、返済額が見直されるまでの期間を使って負担増のリスクに備えることができます。
 
しかし、何も注意点がないわけではありません。元本の後ろ倒しや未払利息の発生、金利上昇に気づきにくいことは5%ルールで注意すべき点です。
 
ここでは、住宅ローン変動金利の5年ルールの注意点について見ていきましょう。

 

金利の上昇で元金の返済が後ろ倒しになる

住宅ローン変動金利の5年ルールは、知らないうちに未払利息がたまり、将来の返済額が大きくなる可能性があるため注意が必要です。未払利息が増える可能性があるのは、次の理由からです。
 

●金利が上昇しても5年間は返済額が上がらない(5年ルール)
●半年ごとの金利見直しで元本と利息の割合が変わる
●5年ごとの返済額見直しは最大125%までしか上昇しない(125%ルール)

 
仮に、月々のローン返済額が10万円、10万円のうち元本が4万円、利息が6万円だとします。金利が上昇して元本が3万円、利息が7万円となった場合、毎月1万円元本の返済が少なくなります。年間12万円もの元本返済が後ろ倒しになるということです。
 
5年ごとにしかローン返済額は変わらない上に、最大125%までしか増額されません。125%増額しても、後ろ倒しになった元本を消化しきれない可能性があります。
 
また、5年ルールや125%ルールが適用されることで、金利上昇により利息額が返済額を上回ることがあります。その場合、返済額を上回った利息は、支払いを免除されるわけではありません。
 
未払利息として、繰り延べされていきます。
 
つまり、金利が上昇することで、元本の後ろ倒しや未払利息の繰り延べが発生し、最終返済日の返済額が非常に大きくなる可能性があります。残っている元本や未払利息は、金融機関から一括返済を求められるのが一般的です。
 
このように、変動金利の5年ルールや125%ルールが適用されることで、元本の後ろ倒しや未払利息が発生することもあるので注意してください。

 

金利の上昇に気づきにくい

変動金利の5年ルールがある場合、金利上昇に気づきにくいことがあるので注意してください。5年ルールが適用される住宅ローンは、金利が上昇しても返済額が見直されるのは5年に1度だからです。
 
例えば、住宅ローン借り入れ時点の金利が1.0%で月々のローン返済額が10万円とします。金利が1.5%や2.0%に上がったとしても、5年ごとの返済額見直し時期がくるまでは、月々のローン返済額は10万円のままです。
 
金利が3.0%上昇したとしても、月々のローン返済額は1円も増えません。
 
変動金利は半年ごとに金利の見直しがありますが、影響があるのは月々のローン返済額に占める利息と元本の割合です。金利が上昇しても、元本と利息の割合が変わるだけなので、月々の返済額で金利上昇を実感することはできません。
 
このように、5年ルールがあると金利が上昇しても、返済額の見直し時期を迎えるまで月々のローン返済額は一定です。金利が上昇していても、なかなか気づくことはできません。
 
金利上昇に気づけなければ、返済額の見直し時期になって、初めてローン負担が増えることを知ります。125%ルールによって、見直しによる増額の上限はありますが、家計にとってはかなりの痛手です。月々のローン返済額が8万円から10万円に上がれば、年間で24万円も負担が増えることになります。
 
5年ルールがない住宅ローンであれば、金利上昇後、比較的早いタイミングで返済額が変わるため、金利の変動をすぐに実感できます。
 
住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートの金利が基準です。短期プライムレートとは、金融機関が信用力の高い企業に融資をする際の金利のことです。金融機関は、短期プライムレートをベースとし、企業の信用力に応じて金利の上乗せなどを行い融資しています。メガバンクでは、その金利を公表しています。
 
しかし、「金利が上がっていないかメガバンクのサイトで確認してみる」「現在の短期プライムレートがどれくらいか調べてみる」などのように、金利水準をチェックする方はほとんどいないでしょう。
 
このように、金利が上がっても返済額の見直し時期まで月々の返済額は変わらない、半年ごとの金利見直しは元本と利息の割合が変わるだけ、ほとんどの人は自分から金利動向をチェックしない、といった3つの理由から金利上昇に気づきにくいため注意してください。

 

金利上昇のリスク対策

住宅ローンの変動金利は金利上昇リスクがつきまとうため、リスクに対して対策を講じることが大切です。対策を講じることで、金利が上昇しても返済が厳しくなるのを回避しやすくなります。また、余計に利息が増えるのを防げます。
 
ここでは、住宅ローンの変動金利を選択する前に知っておきたい、金利上昇のリスク対策について見ていきましょう。

 

余裕のある借り入れをする

金利上昇のリスク対策として、余裕のある借り入れをするようにしましょう。

余裕のある借り入れであれば、金利上昇によってローン返済額が増えても対応できるからです。最初からギリギリまで借り入れをして余裕がなければ、金利上昇で返済額が増えたときに、返済が厳しくなります。
 
一般的に、金融機関による住宅ローンの返済負担率(年収に占める年間返済額の割合)の基準は、30〜35%以内といわれています。
 
例えば、年収400万円で月々のローン返済額が10万円だとしたら、返済負担率は30%です。返済負担率が高いほど、年収に対するローン返済額が多くなるため余裕はなくなります。
 
「少しでも多くのローンを組んでよい家を買いたい」「将来年収が増えるだろうから大丈夫」などと考えて、余裕のない借り入れをするのは危険です。
 
返済負担率を20〜25%以内に収めるなど、年収に対する返済額に余裕をもたせるようにしましょう。
 
余裕があれば、金利上昇リスクだけでなく「教育費が思ったよりかかる」「物価が上昇した」など、想定外の負担増にも耐えることができます。

 

元本の返済は予定通りに行う

変動金利を選択すると、半年に1度の見直しで金利が上昇しても月々のローン返済額に変化はありません。変わるのは、返済額に占める元本と利息の割合です。金利が上昇すると、元本の割合が減るため、当初返済するはずだった元本が後ろ倒しになります。
 
後ろ倒しになって元本返済のペースが遅くなると、利息が増えてしまい負担が重くなります。
 
金利が上がった場合は、金融機関に確認するなどして、元本がどれくらい後ろ倒しになっているか確認してください。
 
そして、後ろ倒しになった元本は、繰り上げ返済をしていきましょう。繰り上げ返済をすることで、元本返済のペースが守られ、余計に利息が増えることを回避できます。
 
金利が上昇した場合は元本と利息の割合を確認し、繰り上げ返済を活用して元本の返済を予定通りに行うようにしましょう。

 

5年ルールを理解して住宅ローンの検討を

auじぶん銀行住宅ローンの変動金利は5年ルールと125%ルールが適用されます。半年ごとに金利の見直しはありますが、月々のローン返済額が変わるのは5年ごとです。返済額が見直される場合も、増額は最大125%までと決まっています。
 
ただし、元本の後ろ倒しや未払利息が発生したり、金利上昇に気づきにくかったりするため注意が必要です。変動金利を選択する場合は、余裕のある借り入れをするなど、将来の金利上昇リスクに備えておくことが大切です。
 
auじぶん銀行住宅ローンを検討している方は、本記事を参考にしてください。

 
執筆者:FINANCIAL FIELD編集部