家を共有した場合に、例えばリフォームしたい、住み替えたいから売却したいと思ったとしても、自分だけでは決められず、共有者全員の同意が必要になります。
 
また共有者の一人が亡くなれば、その人の相続人が新たな共有者となるため、相続の関係者がどんどん増え、使い道を巡ってもめ事になったり、手続きが煩雑になってしまうことは想像に難くないでしょう。
 

代償分割とは

そこで、共有に替わる方法として「代償分割」という選択肢があります。
 
これは相続人の一人(または複数)が特定の遺産を相続する代わりに、他の相続人に相応のお金、つまり代償金を支払うという方法です。
 
被相続人の自宅に引き続き住んでいる相続人がいる場合などには、この代償分割が最もスムーズな選択かもしれません。
 
ただし、他の相続人に払う代償金には、その相続人がもともと持っていた現金を使います。
 
以前から持っていた不動産などを売却して代償金に充てることもできますが、その際には売却益に対して所得税・住民税が課税されますので注意しましょう。
 
つまり代償分割にはある程度の資金が必要になりますし、資金が足りない場合には、被相続人の生命保険金を活用して代償のための資金を作っておくなど、生前から対策を検討する必要があるかもしれません。
 

換価分割とは

共有はしたくないし、代償分割できるお金も不足しているという場合には、「換価分割」という方法もあります。
 
これは第三者に売却して、現金化してから複数の相続人で分け合うという方法です。
 
現金化することで最も公平に分配することができる方法といえそうです。
 

換価分割の注意点

この換価分割についてさらに検討してみましょう。
 
例えばその住宅に住み続ける人がいる場合などには、当然、換金に反対される可能性があります。
 
また、換価分割には不動産の売却にともなって譲渡所得(売却利益)が生じますので、この売却利益は譲渡所得税と住民税の対象になってしまいます。
 
さらに、売却した自宅に住んでいたかどうかで所得税の税額が変わることもあるため、公平に分けたつもりが結果として公平にならなかったり、遺産分割協議書への記載が不十分なために課税される可能性もあります。
 
事前に登記や税に詳しい専門家に相談することをおすすめしますし、登記費用や仲介手数料なども発生しますので、これらの費用の精算方法や負担方法についても相続人同士でよく話し合っておくことも大切でしょう。
 

売却時の特例について

相続した不動産が自宅であれば、売却価格が3000万円までの場合に、譲渡所得税が課税されない制度が利用できる可能性があります。
 
これは「居住用財産の3000万円特別控除」と呼ばれるもので、居住用財産の譲渡であること、売却した年の前年、前々年に居住用財産の特例を受けていない、親子や夫婦など、特別な関係にある人への譲渡でないこと、などの要件があります。
 
また、売却益が3000万円を超える場合、1億円まで利用できる期間限定の特例もあります。
 
ただし、こちらは相続した実家を解体するか、あるいは耐震工事をしてから売却をする必要があり、その譲渡所得から3000万円を控除できるというものになります。
 
相続してから3年以内に耐震改修、または解体を行ったうえで売却した場合で、対象期間は2016年4月1日〜2019年12月31日の期間内の譲渡に限られます。
 
他にも適用要件等がありますが、地価の高い都心部などでは数百万円の節税になるでしょう。
 
将来、家や土地などを相続することになりそうという場合には、今のうちにどういった相続の方法があるのかをよく検討しておき、ベストな判断ができるようにしておきたいものです。
 
Text:藤丸 史果(ふじまる あやか)
ファイナンシャルプランナー