不動産に投資する方法に主に2つのパターンがあります。1つは、土地や建物(実物資産)を購入し、それを貸し出して賃料などの利益を得る不動産投資です。もう1つは、不動産を対象とした不動産投資信託(リート)を購入する方法です。   この記事では、初心者向けに国内の不動産投資信託(J-リート)の仕組みと特長について解説します。

不動産投資とREIT(リート)の違い

分譲マンションなどを購入し他人に貸出してそこから賃料などを得る不動産投資の場合、物件の購入、物件の維持、物件の売却のそれぞれの段階で手間や費用がかかります。また、購入するには数百万円以上の資金(自己資金+ローン)が必要です。
 
また、買い手探しも難しく、簡単に売ることもできません。不動産や税金などの知識のない方にとって、実物不動産に投資する不動産投資はハードルが高いと言えるでしょう。
 
一方、不動産投資信託(リート)は投資信託(投信)の1つです。一般に、投信とは、投資家から集めたお金を1つの大きな資金(ファンド)としてまとめ、運用の専門家が株式や債券などに投資・運用する商品です。何に投資するかによって、株式投資信託、債券投資信託、不動産投資信託などがあります。
 
不動産投資信託(リート)は不動産を投資対象とするものです。具体的には、住居、オフィスビル、商業施設、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設(病院、介護施設など)です。
 
一般に、投信を購入するメリットは、「少ない金額から購入できる」「少額でも国内外の株式や債券などに分散投資できる」「専門家が運用してくれる」「換金しやすい」「投資信託会社が破たんしても投信は分別管理により保全されている」などがあります。
 

REIT(リート)のメリット

不動産投資信託(リート)にも当然上記のようなメリットがあります。リートは数万円〜数十万円の資金で複数の不動産に分散投資できます。上場されているので市場での売買が可能で換金しやすいです。
 
また、物件の選定、管理、売却、税金の支払いなど投資法人が行いますので、コストや手間が省けます。投資法人は、利益の90%超を投資家に分配金として還元することで法人税が免除されているので、高い利益を期待できます。そのため、3%〜6%程度の分配金が期待できます。
 
さらに、リートには株式のように優待があります。ホテルを投資対象としたリートでは、宿泊割引券やレストラン割引券など、介護施設を投資対象としたリートでは無料体験入居、利用料金の割引などが受けられます。
 

REIT(リート)のリスク

REIT(リート)の主なリスクを見てみましょう。
 
まず、市場リスクがあります。不動産の賃貸市場や売買市場などの影響を受けます。たとえば、ホテルを投資対象とする場合、人の移動により大きな影響を受けます。コロナの影響で人の移動が極端に減り、景気が悪化しホテルの収益は大幅に減少するなどです。
 
次に、金利リスクがあります。REIT(リート)では投資家から集めた資金と金融機関からの借り入れにより物件に投資します。借入比率が高いと金利の影響を受けます。金利が上昇すればその分投資法人の利益が減る可能性があります。
 
さらに、災害リスクもあります。投資対象が地震や洪水等の災害や火災に見舞われた場合、リートが大きく値下がりする可能性があります。
 
このようにリートは元本や分配金が保証された商品ではありません。
 
リートを購入する際、他の投信と同様、目論見書をしっかり読んで、ファンドの性格や投資方針、投資対象、運用実績、投資リスク、信託報酬などの手数料を確認しましょう。また、投資で得られた利益が非課税になる新NISA口座で購入するとよいでしょう。
 
執筆者:新美昌也
ファイナンシャル・プランナー。