金融機関がいま住宅購入を勧める背景

金利がこれから上昇の一途をたどるかどうかはともかく、それをネタにして「家を買うなら今のうち」という声が、少し高まってきたように思えます。

「低金利の恩恵が受けられるうちに家を建てたいのであれば、今すぐに行動しましょう」(某住宅メーカー)。

「変動金利型ローンの利用を考えている人は、焦る必要はありませんが、いつ金利上昇の波が短期金利に及び、いつ変動金利型のローン金利が上がるか分かりません。定期的に金利動向をチェックして、機動的に動けるようにしておくのがいいでしょう。その一方、固定金利型のローンを利用したい人は、早めに行動したほうがいいかもしれません」(某大手銀行系不動産会社)。

このような意見を耳にする機会が増えてきました。では、本当に今が家の買い時なのでしょうか。まず住宅ローンを貸す側である銀行の立場を考えてみましょう。

東京商工リサーチというリサーチ会社が国内106銀行の2022年3月期決算時点における預貸率を調べ、その結果を公表しています。それによると、2022年3月期の貸出金合計は589兆9628億円で前年比2.8%増であるのに対し、預金合計額は952兆6001億円で前年比3.2%増となりました。その結果、預金と貸出金の差額である預貸ギャップは362兆6373億円になり、調査を開始した2008年3月期以降、過去最大になりました。

これが何を意味するのかというと、銀行にはたくさんの預金が集まっているのに、その貸出先がないということです。

銀行は、預金を通じて集めた資金を、企業や個人に貸し出して、その利ザヤを稼ぐ商売をしています。預貸ギャップの増加による預貸率の低下は、銀行にとっては仕入れ在庫の増加を意味します。それは運用難と同義であり、銀行の収益力低下につながります。したがって、銀行からすれば住宅ローンでも何でも、とにかくお金を借りて欲しいという意識が強まります。

こうしたなかで世界的にインフレ懸念が高まり、欧米の中央銀行が金融緩和を止める意向を見せ始めたことで、「日本の超低金利もいよいよ終わりつつあるのではないか」という雰囲気が広がってきました。何とかして貸出を増やしたい銀行からすれば、「金利が上がらないうちに住宅ローンを組んで家を買いましょう」と言いたくなるのも当然といえば当然です。

しかし、私たちはこれから先、本当に家を買うのが正しいのかどうかという点を、しっかり考える必要があります。

この40年で大きく変わった家族と世帯のあり方

現在、2020年に行われた国勢調査の集計結果が順次公開されています。そのなかで気になったのが「世帯の家族類型別一般世帯数の推移」です。これは一人暮らしや核家族、あるいは二世代、三世代の大家族というように家族類型別の世帯数推移を示したものです。

その推移で注目されるのは「夫婦と子供から成る世帯」という典型的な「家族」の形が、徐々に少数になりつつある一方で、「単独世帯」が大幅に増えていることです。
「単独世帯」と「夫婦と子供から成る世帯」の世帯数が逆転したのは2010年調査の時点ですが、1980年調査から2020年調査までの増減率を計算すると、「単独世帯」が197.68%増であるのに対し、「夫婦と子供から成る世帯」は7.51%減になりました。

また、大幅に世帯数を減らしているのは「その他の世帯」で、ここには二世帯同居、三世帯同居といった大家族を含んでいるのですが、調査年を追うごとに、減少率の上昇が認められます。

「その他の世帯」の増減率は、1980年調査から1985年調査までが2.07%増でしたが、1985年調査から1990年調査までが3.10%減となり、そこから減少の一途をたどっています。ちなみに2010年調査から2015年調査にかけては12.85%減、2015年調査から2020年調査までが14.75%減というように、減少率も調査年を追うごとに上昇してきました。

「夫婦と子供から成る世帯」と「その他の世帯」が減少するのと同時に、「単独世帯」や「夫婦のみの世帯」が増加しているのは、子供が大きくなると親元を離れて生活し、結婚してもどちらかの親と同居するケースが減っていることを意味します。

かつては大家族が「家族」の典型的な形でしたが、高度経済成長期のなかで核家族化が進み、さらに昨今では「単独世帯」が最大勢力になりました。また結婚しても子供をつくらない「夫婦のみの世帯」や、実数としてはまだ少数だけれども、調査年を追うごとに存在感を増している「ひとり親と子供から成る世帯」、つまり離婚している世帯も伸びており、この40年間で世帯の形が大きく変わったことが分かります。

空き家が増える家の承継問題。供給過多は値下がり方向へ

このように世帯の形が大きく変わってきたなかで、「金利の低い今のうちに住宅ローンを組んで新築物件を買う」ことが、人生設計をするなかで正しいのがどうかを、冷静に考える必要があります。

仮にこれから先、二世帯同居、三世帯同居が減っていくとしたら、家を購入したとしても、それを資産として承継する人はいるのか、という問題に直面します。実際、全国で空き家の数が年々増加傾向をたどっており、社会問題化しつつあります。

総務省の住宅・土地統計調査によると、1958年当時、日本全国で36万戸だった空き家数は、2018年時点で848万9000戸まで増加しました。これだけ空き家が増えたのは、前述したように世帯の形が大きく変貌したからです。

大きな戸建て、あるいはファミリータイプのマンションでさえも、「単独世帯」や「夫婦のみの世帯」にとっては持て余します。今住んでいる物件を売却して、もう少し自分たちのライフステージに合った住まいを探そうとしても、納得できる価格で売却できる保証はありません。物件の条件次第では、大幅に値下げしなければ売却できない、という事態も考えられます。

空き家が増え続けるということは、需給関係で言えば供給過多ですから、価格は下がる方向に作用します。ほぼ確実に資産価値が目減りすると思われるものを買うのに、長期の住宅ローンを組むことが果たして合理的な判断なのかどうか。少なくとも、「住宅ローンの金利が低い今のうちに家を買いましょう」という単純な話ではないことだけは、事実だと思われます。