明治安田アセットマネジメントは、同社ウェブサイトでスペシャル・レポートを定期的にアップしています。年5回程度出されるもので、同社運用ファンドに関するものではなく、その時々でマーケットの話題になっているテーマが取り上げられるので、資産運用の際のヒントになります。

TOPIXに比べ東証REITのパフォーマンスは低い?

この6月に出されたスペシャル・レポートのテーマは「J-REIT」です。ご存じのように、J-REITは東京証券取引所に上場されている「不動産投資信託」です。オフィスビルや商業施設、レジデンス、倉庫、ホテル、介護施設、などの不動産物件を複数購入し、そこから得られる賃貸収入や、物件売却によって得られた売買益を、ファンドを購入した投資家に分配します。

不動産投資信託というのは通称で、正式には「不動産投資法人」と言います。その名の通り、不動産に投資することを主な事業として行っている法人です。この投資法人が発行した「投資証券」は、東京証券取引所に上場され、投資家は、株式と同様に、この投資証券を保有・売買します。金融商品の通称としては、不動産投資信託というように「投資信託」という名称が付いていますが、実際には株式に近い性質を持っています。

東京証券取引所に上場されている不動産投資信託は現在61銘柄あります。この61銘柄の市場価格をインデックス化したものが「東証REIT指数」です。

東証REIT指数の算出は2003年3月31日を基準日として、同日の指数を1000ポイントとして算出されています。過去の推移を見ると、2007年5月末に2612.98ポイントまで上昇した後、サブプライムショック、リーマンショックの影響を受けて、2009年2月末には770.18ポイントまで急落。そこから徐々に回復基調をたどり、2019年10月末には2245.01ポイントまで回復しました。

しかし、2020年に入ってから新型コロナウイルスの問題が浮上し、同年4月末には1576.43ポイントまで下落しました。現在はそこからの回復局面で、2021年7月末には2160.33ポイントまで上昇。2022年5月末時点では2006.03ポイントとなっています。

上記は東証REIT指数のうち「配当なし指数」の推移ですが、東証株価指数であるTOPIX(配当なし)も同様に2003年3月31日時点の基準日を1000ポイントとして算出し、その推移を比べた場合、2022年5月末時点で2427.25ポイントですから、この19年2カ月間のパフォーマンス比較において、東証REIT指数はTOPIXに負けているように見えます。

22年に入ってから資金流入が続くJ-REIT投信

では、J-REITに投資する意味はどこにあるのでしょうか。同レポートによると、2022年に入ってからJ-REIT投信に安定的に資金が流入しているということです。J-REIT投信とは、J-REITを組み入れた公募型投資信託のことです。同レポートに付いている資料によると2022年に入ってからJ-REIT投信に資金流入が続いていることが分かります。

J-REIT市場への資金流入は、東京証券取引所が公表している「投資部門別売買状況」を見ても、その兆しが見え始めています(グラフ参照)。このグラフは不動産投資信託の総売買代金の推移です。こちらは東京証券取引所に上場されている不動産投資信託すべての買い代金から売り代金を差し引いたものです。

新型コロナウイルスの感染拡大により、不動産投資信託の価格が急落したのも、この売買状況を見れば理解できます。2020年1月以降、ほとんどの月で売り越しが続きました。特に2020年12月は2020年1月以降で最大の85億4393万8000円の売り越し額を記録しています。

しかし、昨年11月には53億9073万4000円の買い越しに転じ、2022年2月まで4カ月連続の買い越しとなりました。3月、4月、5月は売り越しでしたが、金額的にはかなり小幅に抑えられています。前述したJ-REIT投信の資金流入もそうですが、不動産投資信託市場のセンチメントが、徐々に好転し始めたようです。

10年国債とJ-REITの利回り差は3.36%で不動産投資信託の魅力は健在

同レポートでは、不動産投資信託の魅力として以下の3点を挙げています。

① 3%〜4%程度の配当利回り
② インフレに強い資産
③ 為替変動リスクなし

現状、外国為替市場については米ドル/円で円安がどこまで進むのかが焦点なので、③については魅力と言えるかどうか分かりませんし、長期投資を前提にすれば、為替レートの値動きは比較的中立であるとも考えられます。

また、「不動産は実物資産なのでインフレに強い」という②の理屈も、人口減少と不動産ストックの積み上がりという点で考えれば、インフレリスクをヘッジして余りあるだけの値上がりが期待できる不動産は、かなり限定的です。

したがって、不動産投資信託の魅力は①がメインということになるのですが、この点において現在、上場されている61本の不動産投資信託の平均分配金利回りは、6月10日時点で3.62%あります。

10年国債の利回りは0.260%ですから、両者の利回り差であるスプレッドは3.36%です。通常、スプレッドが3%あれば、金融法人などは、リスクプレミアム分を考慮しても不動産投資信託に投資した方が有利、という判断を下す傾向があります。

昨今、欧米の中央銀行は、これまでの金融緩和局面から脱する方向に、金融政策の舵を切り始めていますが、日銀が金融引き締めに転じるには、まだかなり時間がかかりそうです。こうした金利見通しからすれば当面、スプレッドが大幅に縮小することはないと考えられます。

また、新型コロナウイルスの感染拡大に伴う経済活動の抑制も、解消されつつあります。株式市場のセンチメントが回復すれば、不動産投資信託の投資意欲も、徐々に回復するでしょう。特に、今回の経済活動の抑制でダメージを受けたホテル、商業施設関連の不動産投資信託の取引価格が回復基調をたどれば、不動産投資信託市場のセンチメントは改善へと向かうはずです。

不動産投資信託は、短期的な値上がり益を狙う商品ではありません。長期で保有し、3〜4%の利回りを安定的に享受し続けるところに、この商品の魅力があります。

対TOPIXの収益性も、配当なしで計算するとアンダーパフォームですが、配当込みで両者のパフォーマンスを比較すると、実は東証REIT指数のそれは、TOPIXを大きく上回ります。ちなみにTOPIX(配当あり)と東証REIT指数を共に2003年3月末を1000として指数化した場合、2022年5月末のTOPIX(配当あり)が3485.38ポイントであるのに対し、東証REIT指数は4563.32ポイントです。この両者の数字からも分かるように、不動産投資信託は長期保有して初めて商品価値が高まると考えられるのです。