上場していない私募REITの市場は年々拡大傾向に

ARES(一般社団法人不動産証券化協会)が毎月下旬に発表している「ARESマンスリーレポート」の7月発行分は、国内の私募REIT市場ならびにJ-REIT市場の概況について解説しています。

私募REITは、J-REITとは違って証券取引所に上場されておらず、最低投資金額も1億円程度のものが大半を占めているので、個人投資家向けではありません。投資しているのは専ら機関投資家です。

したがって、読者の大半を占める個人にはあまり関係のない話かも知れませんが、J-REITもしくはJ-REITなどを組み入れて運用している投資信託(本稿ではREITファンドと言います)を保有しているのであれば、不動産業界を知る上で知識のひとつとして覚えておいて損はないでしょう。

私募REIT市場は年々拡大傾向にあります。保有不動産額や投資法人数は右肩上がりで増えており、2022年6月末時点における投資法人数は42銘柄。保有不動産額は4兆8555億円で、保有物件数は1279物件にのぼります。

私募REITに投資している機関投資家は、地域金融機関(34.0%)、中央金融法人(28.3%)、年金(20.1%)、事業会社等(17.6%)となっています。また、私募REITに組み入れられている不動産物件は、オフィス(39.0%)、物流施設(20.5%)、住宅(19.8%)、商業施設(14.1%)、ホテル(5.0%)、その他(1.6%)です。

ちなみに個人でも自由に売買できるJ-REITの場合、投資法人数は61銘柄で、保有不動産額は21兆5849億円、保有物件数は4490物件ですから、市場規模は圧倒的にJ-REITが上です。

マーケットの影響を受けにくい私募REITは機関投資家の保有比率が高い

では、J-REITは、誰がどのくらい保有しているのでしょうか。J-REITの上場市場である東京証券取引所の調査結果をベースにしてARESが作成したデータによると、都市銀行と地方銀行を合わせた保有比率は5.3%です。金額ベースだと8206億円です。

これに対して私募REITのうち、地域金融機関と中央金融法人の保有比率合計が62.3%で、私募REIT全体の出資総額は2兆8163億円だから、両金融機関の保有金額を合計すると1兆7545億円になります。つまり都市銀行と地方銀行による不動産投資信託への投資は、J-REITではなく私募REITであることが分かります。

私募REITは上場されておらず、したがって決算における評価額は、不動産鑑定評価額を基準に算出されます。そのため、マーケットの影響を受けにくく、評価額が比較的安定しているため、都市銀行や地方銀行をはじめとする機関投資家にとっては、投資しやすい面があると考えられます。

以前は、「地方の金融法人の買いによって、4月以降のJ-REIT相場は上昇しやすくなる」などと言われたこともありますが、今後、都市銀行や地方銀行がJ-REITよりも私募REITへの投資に傾斜するとしたら、J-REITの価格形成に対する影響力は後退していくものと考えられます。

一方、J-REITの投資部門別保有状況を見ると、最大勢力は信託銀行の43.3%です。これに都市銀行と地方銀行を合わせた保有比率は48.6%と限りなく50%に近づくわけですが、この48.6%のうち「投資信託分」が占める比率は33.3%にもなります。これがどういう意味かというと、信託銀行、ならびに都市銀行と地方銀行の信託業務で受託している、投資信託の信託財産の占める割合を指します。

もう少し分かりやすく説明しましょう。

投資信託の中には、J-REITに分散投資する「REITファンド」があります。このREITファンドに組み入れられているJ-REITは、信託銀行や都市銀行、地方銀行の信託業務として保管されています。この額が5兆1811億円あり、全体に占める割合が33.3%になるという意味です。

ちなみに個人が保有しているJ-REITの保有金額は1兆1263億円で、保有比率は7.2%ですが、これは個人が直接、J-REITの個別銘柄に投資している分です。ただ、投資信託であるREITファンドの保有者は、大半が個人であると考えられます。投資信託分と個人が直接投資している分を合わせると、個人の保有金額は6兆3074億円にもなり、J-REIT市場全体に占める比率は40.5%にもなります。つまりJ-REITの価格形成においては、個人投資家の影響が極めて大きいことになります。

また、J-REITにおいては外国人投資家の比率も無視できません。保有金額にすると39兆52億円で、保有比率は25.1%です。

安定した配当金を得られるJ-REITは長期保有向き

個人投資家については、年齢別投資口保有状況も掲載されています。それによると、保有金額で最も構成比が高いのは70歳以上80歳未満で24.7%です。以下、60歳以上70歳未満が22.3%、50歳以上60歳未満が19.1%、80歳以上が18.2%、40歳以上50歳未満が11.0%、30歳以上40歳未満が3.4%、20歳以上30歳未満が0.7%、20歳未満が0.6%となっており、これは個人金融資産の保有額平均にほぼ連動するものと考えられます。

保有資産額が大きい年齢層ほど、J-REITにおいても保有比率が高まるのは自然なことなのかも知れませんが、J-REITは長期保有するほど投資効果が高まる性質を持っています。

2003年3月を起点にした東証REIT指数(配当なし)の推移を見ると、TOPIX(配当なし)のそれに対して劣後しています。配当を入れずに指数の値動きだけで比較すると、J-REITは株価よりもパフォーマンスが悪い、ということになります。

ただ、これは配当なしで比較しているからです。配当込みの指数で比較すると、東証REIT指数はTOPIXを大きく上回ります。つまりJ-REITは配当利回りがTOPIXよりも高く、したがって安定的かつ長期的に配当を取っていくという運用をすることによって、パフォーマンスの向上が期待できると考えられるのです。

ちなみに2022年6月末における東証REIT指数(配当なし)の指数は1966.90ポイントです。この指数は2003年3月を1000として算出されているので、配当なしでは、この19年と3カ月間で約2倍になったことになります。

とはいえ、東証REIT指数(配当込み)は起点が同じでも、2022年6月末時点の指数値は4487.40ポイントです。つまり配当金の効果で、元本が4.5倍近くまで成長しているのです。

この点からも、J-REITは安定した配当金を得ながら、長期で保有する投資対象であることが理解できるでしょう。

恐らく若年層は、J-REITの投資口を直接購入するのではなく、REITファンドを介して投資しているケースが多いのではないかと推察されますが、その特性から言えば、投資口の保有状況でも、もう少し若年層の比率が上昇しても良いと思われます。