2001年9月10日、国内初のREIT(リート)として「日本ビルファンド投資法人」と「ジャパンリアルエステイト投資法人」が上場しました。当初は2銘柄だけでしたが、2022年7月末時点では61のREITが上場し、時価総額は16兆7500億円を超えています。選択肢が増えたことで、投資を検討している人も多いかもしれません。

出所:不動産証券化協会 統計データ

とはいえ、株式と比べるとREITの規模は小さく、まだREITのことを知らないという人も多いでしょう。REITとはどのような商品なのでしょうか。

REIT(不動産投資信託)とは?

REITは「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託といいます。銀行などで販売されている一般的な「契約型」の投資信託と異なり、投資を目的とする法人を立ち上げて運用する「会社型」の投資信託です。そのため、銘柄の多くに「投資法人」という名前が付きます。

もっとも、運用の仕組みは一般的な投資信託と大きく変わりません。投資家から資金を集め投資し、その収益を投資家に還元します。

一般的な投資信託は株式や債券などさまざまな商品に投資しますが、REITの投資対象は実物の不動産です。オフィスビルやマンションのほか、物流施設や商業施設といった物件に投資し、その家賃収入などを投資家に分配します。

【(参考)日本ビルファンド投資法人のポートフォリオの一部】
・東京都新宿区「新宿三井ビルディング」(鑑定評価額:1770億円)
・東京都千代田区「飯田橋グラン・ブルーム」(同1250億円)
・東京都品川区「NBF大崎ビル」(同85.9億円)
※2022年6月末時点

出所:日本ビルファンド投資法人 ポートフォリオ

REITは取引所に上場しているため、株式のように自由な売買が可能です。しかし利益の源泉が異なることから、REITには株式と異なる値動きが期待されます。株式だけでなくREITを投資先に持つことで、分散投資効果に期待できるでしょう。

【東証REIT指数とTOPIXの推移(2018年8月〜2022年8月)】

Investing.comより著者作成

なお、REITは株式よりリスクが低いといわれることもありますが、過去の値動きを振り返ると、必ずしもそうとはいえません。REIT全体の値動きを表す「東証REIT指数」は、コロナショック下の2020年3月に20%以上も下落しました。決してリスクが小さいわけではないため注意してください。

【東証REIT指数とTOPIXの月次リターン(2018年8月〜2022年8月)】

Investing.comより著者作成

REITの分配金が大きい理由

REITの魅力は分配金利回りの大きさです。分配金利回りとは、株式における配当利回りに相当し、投資金額に対する分配金の大きさを表しています。例えば分配金利回り1%のとき、投資額100万円に対する分配金は1万円です。

REITの分配金利回りは、株式の配当利回りを上回ることが多いです。例えば2022年7月の場合、REITの平均分配金利回りは株式の平均配当利回りより1%以上大きくなりました。

【株式の配当利回りとREITの分配金利回り】
・REIT:3.73%(2022年7月末時点)
・株式:2.30%(2022年7月平均)
※REITは予想分配金利回り
※株式はプライム市場における単純平均利回り

出所:不動産証券化協会 統計データ
出所:日本取引所グループ その他統計資料

なぜREITは多くの分配金を支払うのでしょうか。理由は、REITに法人税上のメリットがあるためです。

通常、企業の利益には法人税がかかり、株式の配当金は利益から法人税を差し引いてから支払われます。会社型の投資信託であるREITも法人税の対象ですが、REITは利益の90%以上を分配金として払い出す場合、分配金相当額を経費に算入できる「投資法人の課税の特例」が利用できます。仮にREITが利益の全てを分配金として支払った場合、法人税上の利益が残らないため、法人税が発生しません。

このため、多くのREITは投資で得られた利益のほとんどを分配金として支払います。配当金を重視して株式に投資している人は、REITも選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。

実物の不動産投資とREIT投資はどう違う?

法人税上の取り決めもあり、REITは家賃収入のほとんどを投資家に分配することから、REITへの投資は直接的に実物の不動産へ投資することに他なりません。

しかし実物の不動産なら、個人が直接投資することも一般的です。直接不動産へ投資することと、REITを介して投資する方法、どちらが有利なのでしょうか。両者の大まかな違いを以下にまとめました。

【実物の不動産とREITの違い】

 

実物の不動産に直接投資するメリットは、銀行融資を受けられる可能性がある点です。取得する物件を担保に入れ融資を受ければ、自己資金が小さくとも資産運用を始められるでしょう。

一方、REITはあくまで証券投資であり、REITの取得のために銀行がお金を貸すことは基本的にありません。使途自由の無担保ローンなら借りられるかもしれませんが、一般的に金利が高く、投資には不向きです。

しかし、REITは小口化された投資口を売買するため、実物の不動産ほど最低投資額は大きくありません。また実物の不動産のように物件を直接的に管理する必要もなく、上場しているため現金化も容易です。

手軽に不動産投資を始めたい人は、REITの方が向いているでしょう。

執筆/若山卓也(わかやまFPサービス)

証券会社で個人向け営業を経験し、その後ファイナンシャルプランナーとして独立。金融商品仲介業(IFA)および保険募集人に登録し、金融商品の販売も行う。2017年から金融系ライターとして活動。AFP、証券外務員一種、プライベートバンキング・コーディネーター。