■要約



ビーロット<3452>は、代表取締役社長の宮内誠(みやうちまこと)氏をはじめ不動産業界に長く従事してきたプロ集団が2008年に設立した「不動産投資開発事業」「不動産コンサルティング事業」「不動産マネジメント事業」を中心とする不動産金融コンサルティング会社である。設立当初は不動産仲介及び賃貸管理が主であったが、不動産再生の分野で取引実績を着実に重ね、資金調達力が強化されるにつれて不動産投資・開発の割合を増やしてきた。関東だけでなく北海道・中部・関西・九州にも進出し、全国の案件を扱う。またオフィスやマンションを主としつつも、近年はホテル・コンドミニアムを積極的に手掛け、介護施設や物流センターなど多様な不動産の開発及び再生に取り組んでいる。創業6年2ヶ月となる2014年12月には早くも上場(東証マザーズ)を果たし、2015年にアセットマネジメント会社とシンガポール現地法人を設立、2016年に関西の不動産会社を連結子会社化して関西圏に本格進出した。2017年には東京のホテル事業会社を連結子会社化、2018年にはM&A事業関連及び人材関連の会社を設立、ゴルフ場受託運営会社を連結子会社化した。更に2019年には納骨堂及び葬祭場運営会社の株式50%を取得し、成長を加速している。設立10年にして2018年2月に東証1部への市場変更を果たし、その信用力と知名度の向上により情報量や顧客数、金融機関との良好な取引関係が拡充している。2020年にはM&Aを活用し、同社がスポンサーとなるビーロットリート投資法人を設立し、運用を開始した。



1. 2020年12月期通期の業績

2020年12月期通期の連結業績は、売上高で前期比5.4%増の26,481百万円、営業利益で同56.8%減の1,719百万円、経常利益で同70.7%減の1,033百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同85.8%減の344百万円となった。増収を達成するも、新型コロナウイルス感染症拡大(以下、コロナ禍)の影響を受け、上場来初の減益となった。売上高に関しては、主力の不動産投資開発事業の増収が主な要因である。2020年11月、同社がスポンサーとなるビーロットリート投資法人に「ビーロット江坂ビル(大阪府吹田市)」を130億円で売却した案件は、創業以来最大の売却案件となった。減益の要因としては、コロナ禍による経済活動の停滞により、想定していた利益率を確保できなかったこと、またアフターコロナを見据えて、販売用不動産として保有していたホテルを中心とした一部物件の評価損を計上したことが挙げられる。不動産コンサルティング事業においては、関東を中心に投資不動産の売買仲介及びコンサルティング受託案件を積み重ね、成約を伸ばした。投資不動産の売買仲介やコンサルティング受託が堅調に推移したものの、コロナ禍の影響により海外顧客向けコンサルティング業務は減少した。不動産マネジメント事業においては、プロパティマネジメントでの管理運営受託件数が増加した。コロナ禍の影響によって、宿泊施設の賃料収入の減少や連結子会社ティアンドケイが受託するゴルフ場の休業などが生じたものの、管理運営受託件数の着実な増加やその他の販売用不動産の賃料収入の増加もあり、利益においては前期を上回った。



2. 今後の見通し

2021年12月期通期の連結業績予想については、売上高で前期比18.1%減の21,700百万円、営業利益で同18.0%増の2,030百万円、経常利益で同27.7%増の1,320百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同152.9%増の870百万円としており、利益の安定成長を図る計画である。中期経営計画の初年度となる2021年12月期は、収益構造改革を目指す初年度になる。コロナ禍が尾を引く可能性も残る時期を想定し、売上高を追求するのではなく、踊り場を創りながら、3事業のバランスを変革する。そのために、安定した利益を生む不動産コンサルティング事業及び不動産マネジメント事業により力を入れ、両事業で毎期年率20%の利益成長を目指す。また、販売用不動産(仕掛除く)は13,033百万円(2020年12月期末)と過去最高レベルに達しており、賃料収入も期待できる。弊社では、同社にはビジネスモデルやポートフォリオの多様性があり、変化への対応力が強みであると考えている。不動産業界をとりまく経済動向の不透明感が続くなかで、より安定収益が見込める事業にシフトすることで、利益計画を達成する可能性は高いと見ている。なお、2020年12月期にホテルなどの一部の資産の評価損も行っており、将来のリスクをいち早く織り込んでいる点も高く評価ができる。



3. 成長戦略・トピックス

同社は、2023年12月期を最終年度とする3ヵ年の中期経営計画を発表した。3年後の2023年12月期の計画値は、売上高で29,700百万円、経常利益で3,640百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で2,440百万円としている。直近の2020年12月期との比較では、売上高で1.12倍、経常利益で3.52倍、親会社株主に帰属する当期純利益で7.09倍となっており、2019年12月期の過去最高の利益水準まで引き上げる考えだ。重点戦略としては、安定した利益を生み出す企業体質に向けた収益構造改革を行う。具体的には、不動産マネジメント事業の粗利構成比を2019年12月期の19%から2023年12月期には28%に、不動産コンサルティング事業の粗利構成比を2019年12月期の16%から2023年12月期には22%に、それぞれ向上させる。具体的なアクションプランとしては、(1) 既存ビジネスの深耕、(2) 次世代リーダー育成、(3) ビーロットリート投資法人のIPO、(4) パートナー企業増、(5) 安定収益20%成長、(6) 自己資本比率25%超、の6点である。これまでは不動産投資開発事業の爆発力が急成長をけん引してきたが、中期経営計画期間を創業期と位置付け、3事業による安定した利益成長ができる企業体質に変革する考えだ。



2020年11月には、同社がスポンサーとなるビーロットリート投資法人の運用を開始した。2020年5月にM&Aにより株式投資法人の投資口を取得してから6ヶ月という異例の短期間での運用開始となったのは、同社のM&Aや金融を含めた総合力のなせる業だろう。第1号物件は、同社から取得した「ビーロット江坂ビル」であり、私募REITを組成し運用を開始した。2023年までに資産規模を500億円超まで拡大させ、市場動向を見極めつつ東京証券取引所への上場を目指している。



4. 株主還元策

同社は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、業績に応じた利益還元を基本とし「将来の事業展開」と「財務体質の強化」を勘案して総合的に決定する。2020年12月期の1株当たり配当金は15.00円(前期は30.00円)、配当性向69.4%(同19.6%)となった。減益決算となったため連続増配は途切れたものの、一定水準の配当金を維持した。2021年12月期の配当予想は未定としているが、親会社株主に帰属する当期純利益で前期比152.9%増のV字回復を見込んでいることから、順調に推移すれば前期並みまたはそれ以上の配当金が期待できるだろう。



■Key Points

・主力の不動産投資開発事業では、柔軟な対応力(物件用途、地域、価格帯)が強み。不動産マネジメント事業では受託テナント数が順調に積み上がる

・2020年12月期は増収を達成するも、コロナ禍の影響を受け上場来初の減益。創業以来最大案件をビーロットリート投資法人に売却

・中期経営計画では安定的な利益成長を目指す



(執筆:フィスコ客員アナリスト 角田秀夫)