日本の住宅はすでに「飽和状態」をはるかに通り越し、大幅に余剰している。「平成25年住宅・土地統計調査」(総務省)によれば、我が国では、2013年10月1日時点での総住宅数が6063万戸と、5年前に比べ305万戸増加し、820万戸の空き家を抱えていることが分かった。

総住宅数に占める割合で見ると、空き家率は13.5%にも上っており、空き家数及び空き家率ともに過去最高だった。前回(08年)の調査と比べてこの5年間で、実に64万戸の空き家が生まれた。この調査は5年ごとに行われており、ちょうど現在調査が行われ来年7月あたりに公表される予定だが、空き家数は1000万戸を優に超えていることがわかり、再び社会に衝撃が走るだろう。

空き家がもたらす「外部不経済」

諸外国と比べると、ドイツの空き家率は1%程度、イギリスの空き家率は3〜4%程度と低水準にあることから考えると、日本の空き家の多さ、比率の高さは群を抜いているが、残念ながら今後も日本の空き家数は、今後加速度的に増加することが予想されている。その理由は大きく2つある。

一つは、圧倒的な需要減だ。国土交通省がとりまとめている「国土の長期展望」によれば、日本の総人口は2050年には9515万人となり、ピーク時の04年12月と比べ 約3300万人減少。高齢化率は約20%から約40%になると推計されている。もう一つは、無計画な過剰供給。野村総合研究所は、15年後の33年に空き家数は2000万戸を超え、空き家率は30%以上になると推計している。

空き家は、いわゆる「外部不経済」をもたらす。放置された空き家は、「治安の低下」や「犯罪の発生」を誘発し、「防災機能低下」、雑草繁茂や病害虫の発生等の「公衆衛生の低下」、さらには「景観の悪化」や「地域イメージの低下」など、周辺住民の生活環境に悪影響を及ぼしかねない。

そして、こうした外部不経済は、結果として「住宅価値の低下」と「街の価値の低下」につながり、経済・社会問題を生み出すことになります。

地方でも、都市部でも

ところで、空き家を放置している所有者は、いったい、どういった意向を持っているのか。価値総合研究所の「消費者(空き家所有者、空き家利用意向者)アンケート」によれば、空き家のうち、売却や賃貸等を検討しているのは24%に過ぎず、71%の人は特に何もせずに所有しているだけということが分かっている。そのなかで、空き家を管理すらせず放置しているという人も12.8%いる。

その内訳は、一戸建てが74.1%と大半で、立地は農山漁村地域や郊外よりも市街地や市街地周辺のほうが60.3%と多い。これは、空き家が既成市街地や郊外の市街地で発生する傾向が高く、相続の問題などにより適正な管理がなされなくなることも多いためと読み解くことができよう。

実際のところ、空き家問題は何も地方に限ったことではない。放置された空き家が「崩れる」「放火など犯罪の温床になる」、ひいては「街の価値を毀損する」といった懸念が、東京23区内でも広がっている。

こうした事態に対し、これまで多くの自治体が空き家対策に関する条例を設け、対応にあたってきた。しかし、空き家はあくまで個人財産であり、他の先進国に比して相対的に私有財産権の強い我が国では、改善や処分等に関して自治体が踏み込みにくいといった側面がある。また、登記されていない空き家や、相続後に登記が行われず所有者が特定できない空き家も少なくなく、解決に向けての大きな障壁となってきた。

これを受けて、昨年(2014年)11月に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が成立、今年5月に全面施行された。本法によって、空き家に関する「対策の計画策定」「情報収集や活用」「税制措置」等に大きく網をかけ、自治体による対策実施の流れを促進する目的だ。

具体的には、本法により防犯、景観等の観点から認定された「特定空き家」について、固定資産税台帳を参照して所有者名義を簡単に特定できるようにし、空き家への立ち入り調査を行えるようにした。このほか、修繕や撤去を命令、さらに強制代執行で建物を解体、その費用を所有者に請求できるようにもした。空き家対策として税制も強化された。平成27年度税制改正では、空き家を放置することによる固定資産税の軽減措置の見直しが盛り込まれた。

負のスパイラルから脱するために

しかしこれから圧倒的な勢いで増加する空き家の前に、こうした方策はどれほど有効だろうか。いずれにせよ日本の住宅市場は、「マイホーム購入で立地の選択を誤ると住宅の価値が大きく落ちる」「空き家の増加で快適性が損なわれる」「犯罪率が増加する」などの負のスパイラルに陥る可能性があることを意味する。

ではこうした事態を受けて私たちは、あるいは国や自治体はどういった手を打つ必要があるだろうか。以下に具体的な政策提言を行いたい。

1. 空き家課税

前述の「空き家対策法」は、すでに1000万戸あると思われる全ての空き家に対応するものではない。倒壊のおそれがある、犯罪の温床になりかねないなど、とりわけ危険だと認識される一部について「特定空き家」と認定して必要な手を打てるだけだ。

また解体費を所有者に請求できるといっても、これまでの事例では順調に解体費が回収できることは稀だ。つまり、空き家を解体するのは税金投入の覚悟が必要だということなのだ。そこで、「空き家課税」の採用を提案する。たとえば、「3年以上何もせずに放置した空き家について課税を行う」というものだ。

2. 「住宅総量目安」あるいは「住宅供給目標」の設定

空き家という「結果」に対処する一方で、「原因」である住宅の過剰供給にも手をつける必要もあろう。提案したいのは、「住宅総量目安」あるいは「住宅供給目標」の設定だ。

OECDに加盟しているほぼすべての国はこうした指標を持っている。世帯数の現状と見通し、住宅数とその質がおよそ把握できるため、5年、10年の間にどのくらい新築を造ればよいかといった目安を立てるのはそう難しいことではない。その目安に合わせ、税制や金融をコントロールすればよいだろう。

日本には、こうした目安が一切なく、「景気を冷やしてはいけない」という1点を目的に、新築住宅促進政策が過剰に行われてきたという経緯がある。住宅総量を管理する概念や方策を持たない状況のなかでは、空き家が増えるのも当然だろう。

国土交通省は、中古住宅やリフォーム市場の育成に舵を切っているものの、一方で、新築住宅建設の促進も行われている。ましてや現在政府は、アベノミクスを必ず成功させなければならず、2019年10月には消費税の10%再増税も控えている。従って、税制優遇等で新築住宅建設を促進しながら、一方ではやはり税金を投入して空き家対策を行っているというのが現在の住宅市場の構図で、全体として整合性がとれていないのが実情だ。

3. 産業連関表の見直し

我が国では、総務省の「産業関連表」を用いて「新築住宅建設は経済波及効果が高い」ことを示し、かねてから景気対策の道具として利用している経緯がある。しかし、人口減少と40歳以下層の減少が顕著な我が国において、新築が造られれば、同時に、それを上回る空き家が生まれることは容易に想像できよう。そうした対策費も包含し、市場全体の生産誘発効果(経済波及効果)を見る必要があるはずだ。

空き家が放置されれば、前述したとおり倒壊や犯罪の温床となるリスクが生まれ、景観として街の価値を毀損することにつながる。こうした外部不経済がもたらすマイナス部分、各自治体で行う空き家対策費も膨大なことを差し引いて考えてみると、その経済波及効果は本当に2倍以上になっているのか、疑問が残る。

4. 中古住宅の「資産効果」に目を向ける

中古住宅流通は、取引価格そのものが個人間取引であるため、GDPにカウントされない。

しかし、もし日本の中古住宅が、築年数が経過してもその価値を維持することができていれば、それに応じたいわゆる「資産効果」により消費はより活発になっていたはずだし、担保価値上昇によって融資枠が生まれ、投資も相当程度増大していたはずだ。つまり、「個人に資産を持たせることによる資産効果(内需経済誘発効果)」が、中古住宅の活性化にはあるはずなのだ。

前述した通り、国はすでに中古住宅市場・リフォーム市場を育成しようと各種の政策に乗り出しているが、こうした方策と一体となって進めくことで、その動きがさらに加速することを強く期待したい。

連載 : 日本の不動産最前線
過去記事はこちら>>

長嶋 修