東京港区赤坂の住人は10人に1人が「社長さん」。これは企業データベースを使った調査で得られた結果である。昭和や平成の時代、社長さんが住む街と言えば大田区の田園調布や世田谷区の成城など、いわゆる高級住宅地が頭に浮かんだものだが、近年は状況が大きく様変わりしている。

●昔ながらの高級住宅地は圏外

 東京商工リサーチが行っている「社長が住む街」調査の結果によると、2020年におけるトップとなったのは東京都港区の赤坂だった。港区の住民で企業の代表を務めている人は3545人に上り、住民における社長の比率は13.1%とかなり高い。このランキングは2017年にも行われているが、1位はやはり港区の赤坂だった。前回調査における社長の比率は10.0%だったので、赤坂は10人に1人以上が社長さんと考えて良いだろう。

 2位は東京都新宿区の西新宿、3位は港区の六本木、4位は渋谷区の代々木、5位は港区の南青山、6位は港区の高輪となっている。実は1〜6位までの順位は前回調査とまったく同じであり、社長さんに人気の街は、(少なくとも現時点では)かなり固定化しているようだ。

 かつて社長さん(あるいは高額所得者)が住む街の代名詞だったのは大田区の田園調布や世田谷区の成城である。田園調布は高級住宅地として開発されたので、住宅の敷地面積が広く、道路にも余裕がある。住民の意識は高く、美しい町並みが長く維持された。昭和から平成の時代にかけての田園調布はまさに富裕層を象徴する街だったと言って良い。成城も多くの著名人が住み、住環境が極めて良好な街として知られていた。

 だが、17年や20年に行われた調査では、田園調布も成城もランキング上位には入っていない。赤坂はかつては料亭がひしめき合い、今でも飲食店が軒を連ねる、いわゆる繁華街であり、高級住宅地のイメージとは程遠い。西新宿の駅前はオフィス街となっており、距離が離れると住宅街になるエリアだが、東口はやはり繁華街なので、やはり高級住宅地というイメージは薄い。六本木に至っては、(一部のエリアだけとはいえ)世界的にも名前が知れた繁華街である(もっとも赤坂や六本木も、1本通りを入ると高級住宅街が現れるが、街全体のイメージはやはり繁華街だろう)。

●主要因はタワマン

 今回のランキングで言えば、代々木、南青山、高輪は、田園調布や成城と似たような雰囲気だが、こうしたエリアは赤坂、西新宿、六本木の後塵(こうじん)を拝している状況だ。では、なぜ近年の社長さんは繁華街に近いエリアを好むのだろうか。最も大きな理由として考えられるのは、やはりタワーマンションだろう。

 近年、東京ではあちこちで容積率などの緩和が進み、従来よりも高い建物を造ることができるようになった。建造物を乱造するような安易な規制緩和には賛否両論があるので、各地域で一律に規制緩和が行われているわけではない。こうした緩和が行われやすいのは、商業地やオフィス街であり、当然のことながら大規模なタワーマンションもこうしたエリアに建設されやすい。

 港区の赤坂は一時、タワーマンションの建設が相次ぎ、一気に住民の収容能力が増加した。西新宿も同様で、もともとオフィスビルが建っているエリアだったことから、タワマンの建設は容易だった。物件にもよるがタワマンの場合、坪単価は高めに設定されているので、高額所得者が集まりやすいという事情はあるだろう。

 最近では南青山や高輪にもタワマンが目立つようになったが、中心となっているのは低層の高級マンションや戸建て住宅であり、再開発で住民が急激に増える要素は見当たらない。

 タマワンが大きな要因になっていることは、7位に入った港区芝浦からも見て取れる。港区芝浦は前回の13位から7位に急上昇したが、ここは倉庫なども多く、いわゆる高級住宅地とは程遠いエリアである。こうしたエリアで社長さんが急増していることの背景にタマワン開発があるのは間違いないだろう。

 もう一つの要因は職住接近である。

 昭和の時代であれば、ビジネスモデルの変化も緩やかで、社長さんは「上がり」のポストとして鷹揚(おうよう)に構えることができた。だが近年はグローバル化やデジタル化の進展で、企業トップが積極的に動き回り、組織をリードしていく役割が求められる。つまり、ソファにふんぞり返っているだけでは、社長の仕事は務まらない時代に入っているのだ。

●コロナでも職住接近は続く?

 こうした時代における企業トップは機動力を優先した方がよく、必然的に職住接近となる。世界のIT産業が集積する米国カリフォルニア州のシリコンバレーは青い空がどこまでも広がる場所で、東京とはまるで環境が異なるが、職住接近という意味では同じである。

 西海岸はクルマ社会であり、マンションなどはほとんど存在せず、戸建て住宅ばかりだが、世界クラスの大富豪や高所得なIT技術者が近いエリアに集まって住んでいる。シリコンバレーはIT業界を象徴する街であり、ITを使えば離れていても仕事ができるはずだが、現実は逆で、むしろ人口は集約化している。

 つまり近年は人が集まる傾向が顕著だったわけだが、コロナ危機の発生でこの動きに変化は生じるのだろうか。東京商工リサーチでは、「感染防止対策として「職住近接」が加速している」としており、利便性の高いエリアへのニーズは高いと分析している。

 コロナ以降、東京の人口が減少に転じているが、これは仕事を失った人が出身地などに帰っていることが原因であり、リモートワークをきっかけとした郊外移転が進んでいるとまでは言えない。また企業の幹部ともなれば、イベントへの出席や会合などもあるので、全てをリモートで済ますというワケにもいかないだろう。

 世の中ではコロナをきっかけに一気に郊外シフトが進むという見方があるが、社長さんなど高額所得者に限っては、都市部への集約化が当分、続くと考えた方が自然だ。

加谷珪一(かや けいいち/経済評論家)