新築物件価格が高騰する東京都心において、「中古マンション」市場もまた急拡大している。

かつては「新築は手が出ないけど、中古ならば…」といった“お得感”を求めて中古マンションを選ぶ層が多かった。

だが、近年では「自分好みにカスタムできる」といった自由度の高さに惹かれ、世帯年収3,000万円を超えるアッパー層があえて中古マンションを購入しているという。

その実態を取材した。

▶前回:恵比寿200平米超の豪邸を訪問したら素敵すぎた。リノベーションでホテルのような内装に!


アッパーサラリーマンが選ぶ「中古マンション」の傾向とは?


野村総研が2019年に発表したデータによると、日本における「アッパーマス層(世帯年収3,000〜5,000万円)」は約712万世帯。

億を超える新築物件を余裕で購入できる層が、中古物件を買うことはありうるのだろうか――?

その疑問に答えてくれたのは、一般家庭向け物件から超富裕層向けまで、さまざまなニーズに沿ったリノベーションを数多く手掛けているマンションデベロッパー「コスモスイニシア」の倉島将太さん。

「『Next GOOD』お客さまへ。社会へ。一歩先の発想で、一歩先の価値を」という企業存在意義を掲げ、人々の暮らしをより快適に、より素晴らしいものへ導く商品やサービスを提供。独創的かつ社会課題の解決を果たす提案を行う、こだわりのあるマンションデベロッパーだ。

倉島さんは、これまでアッパー層・富裕層向けの案件も担当。そんな彼に「アッパー層も中古物件を買うんですか?」と尋ねてみると、「はい」と、即答。

「以前、ご夫婦ともにお医者様のお客様がいらっしゃり、都内で購入されたマンションのリノベーションをお手伝いさせていただきました。

現役のパワーカップルや余裕のある富裕層が、中古マンションを購入する理由の1つには、画一的な新築の分譲マンションだとご希望の間取りやデザイン、設備と合致されないという面があるようです。

例えば100平米のマンションがあるとしますよね。デベロッパーが商品企画する場合に、100平米の広さを2LDKにして売るのはちょっと勇気が必要です。というのも、ファミリー世帯を狙うと3LDKから4LDKくらいにして売るのが一般的なんです。

だから『部屋数は必要ではなく、ゆったりと暮らしたい』と考えている方向けの物件が実は少ないんです。

そこで、金銭的に余裕のある方々は広さのある中古マンションを購入し、リノベーションを行う。箱として物件を買って、自分好みの空間を創りたいと考える方もいらっしゃるようです。

また、もう1つの理由として、人気のエリアではすでに開発が終わっており、新築物件が出にくいという事情もあります。資産価値で考えると、やはり立地は重要な要素です。そこで、立地の良い中古物件の購入をする方も多いですね」(倉島さん)

また顧客により、築15年くらいまでのあまり築年の古くない中古マンションや、時には新築マンションを購入し、リノベーションを行うこともあるとのこと。

さて、アッパー層はどのような物件を購入し、どのようなリノベーションを行っているのだろうか?


アッパー層に響くキーワードは「オンリーワン」さて、その意味とは?

担当者が証言!アッパー層のリノベーションの傾向を教えます。


たとえ箱の形はあらかじめ決まっていても、リノベーションにより無限の可能性が生まれる。日本のハイエンドに位置する人たちは、「家」という場にどんな可能性を求めるのだろうか。

お客様とリアルに対面した経験の中で感じた、アッパー層のリノベーションの傾向について、話を聞いた。


・富裕層からは「全部お任せ」の場合も!


倉島さんによると、金銭的に余裕のある家庭のリノベーションでは、「オンリーワン」を求められることが多いという。自分だけの家を求めて中古物件を購入し、カスタムすることで「オンリーワン」の家を作り上げる。

また顧客により要望も様々。詳細なリサーチの上で「こうしてほしい」といったピンポイントの指示がある場合もあれば、「すべてお任せ!」と、提案を求められる場合もあるという。

「『すべて〇〇さんにおまかせします』という感じのオーダーの場合は、やりがいも感じますが、プレッシャーも相当あります」(倉島さん)

実際のリノベーション物件の事例を紹介してもらった。



全部おまかせといったオーダーのリノベーションの場合、顧客の言動から趣向や好みを推測し、拠り所にしながら提案していくと倉島さんは語る。

上の画像は、あるリノベーション物件の玄関からリビングへと続く扉だ。

写真では分かりにくいかもしれないが、秋田県の伝統工芸である「組子細工」により繊細に創り上げた装飾をガラスではさみこんだ逸品。

室町時代にまでその歴史を遡ることができる「組子細工」は、現在、数名の匠がその技術を受け継ぐのみ。接着剤やねじ、釘を一切使わず、職人の手作業で精緻に組み合わせることで、美しい模様が生まれる。

またこの物件では、部屋の顔となるエントランス部には楡の突板(つきいた)を採用。段差や継ぎ目が目立たないよう丁寧に仕上げることで「オンリーワン」の価値を表現した。

「ご一緒したショールームでの表情や言動などから、設計担当と提案を練っていくのですが、こちらが良かれと思って設計・提案したことすべてがプラスに働くわけではなく、失敗することもあります。そんなときはせっかくお金をかけて作ったものをすべて取り換える、なんてこともあります」(同)


・徹底リサーチによる合理的なリノベーションも!


「キッチンは〇〇〇、壁材は△△△、ライトは×××…」と、細部に至るまで徹底的にリサーチした上でリノベーションに臨む顧客も一定数いるという。

「すべておまかせという場合と、具体的なご要望がある場合、どちらの方が仕事が進めやすいということはありません。ただ、リサーチをよくされている方のほうが家に対するこだわりは強いように感じます。ある意味、合理的と言えるのではないでしょうか。

詳細なリサーチをされているお客様に、現場で私たちが教えて頂く場面などもあります(笑)。

それほど、こだわりを持っている住居のリノベーションを、私たちにゆだねてくださるというのはうれしいもの。私たちにできることであれば、可能な限り、オーダーを聞いていきたいと思っています」(同)



顧客の収入や要望に関わらず、リノベーションの傾向のひとつとして、海外のデザイナーズホテルのような、快適かつ広がりのある空間に部屋を創り上げる例が増えているという。

「私たちの提案の1つに、ガラスのパーテーションがあります。居室を区切りながらも一体感を持たせることができる透明なパーテーションは、寝室やバスルームなどプライベートな空間をあえて見せることで、新しい価値をもたらします。これからリノベーションを考えている方におすすめしたいですね」(同)

なお、興味深いことに、ここまでお金をかけ、こだわりぬいて造り上げた家であっても、5年〜10年で住み替える人が一定数いるのも、富裕層の特徴だという。

あくまでも家は投資のひとつ。そうした感覚が根付いているのかもしれない。


最後はディテールもチェック!リノベーションのトレンドとは?

アッパー層のリノベーションのトレンドをチェック!


先ほど「ガラスパーテーション」の話を書いたが、アッパー層が求める機能は他にあるのだろうか。

引き続き倉島さん、そして「コスモスイニシア」建築課チーフの奥本裕美子さんにも加わっていただき、さらに詳しく聞いた。


・海外製の食洗機や、洗濯機など機能性を重視した家電を求める人が多い!


「僕が身近に感じているトレンドは食洗機ですね。外国製の大型のものを選ばれる方が増えていて、コロナの影響もあり入荷待ちの状態が続いています」(倉島さん)

コロナ禍に入り3食を家庭で作って食べることが増えたが、国産の食洗機はサイズが小さく1食分ずつマメに洗うこととなり、何度も食洗機を回したり、手洗いする人がいたりという結果を招いている。

その点、欧米の食洗機は日本の2〜4倍の容量があり、1日分を寝る前にまとめて洗えて便利!

「とくにヨーロッパのものは、省エネ性が高く、使用する水も少なくて済みます。多少値段が高くても、SDGsの観点から選ばれる方が多いですね」(同)


・3LDKを2LDKにするなど、1部屋をゆったり作る間取りが人気


顧客の希望に合わせたリノベーションでは、最近の傾向として「部屋数を減らしたい」という要望が多いことを挙げる。

「15〜20年以上前の中古マンションは、独立キッチンで和室あり、部屋数も細々としているものが多いんです。そうしたマンションを購入し、リノベーションを施しオープンキッチンにして見通しの良いLDKにしたいという方は多いですね。

また、子ども部屋もオープンになるような、ゆったりとした間取りを求める方が増えていることを実感しています」(倉島さん)

withコロナ時代の中、家族の在り方も変わってきている。

困難を乗り切るために必要なのは、家族の一体感。それを実現できる家を求める傾向は、しばらく続きそうだ。


・ワークスペースを設ける


中古マンションをあらかじめコスモスイニシア流にリノベーションし、それを販売する部署の奥本さんは、客の心に刺さるであろうキーワードの1つに「ワークスペース」を挙げる。

「私は当社が工事して販売する物件のベーションの提案を担当しています。そうした立場にあって感じるのは、このコロナ禍にあり、家の中で『ON/OFF』を使い分けられるような間取りが求められているということ。

住空間×働き方をテーマに価値を創出。家族と距離感を保ちながら家の中にこもれる空間を作ることで、創造的な仕事を生み出すことのできる空間や、玄関を土間のように作り替えてワークスペースを設け、靴を履くことでONへ切り替える空間を提案しています。

家の中で、いかに快適に過ごすか。プライベートと仕事の境界を、いかに快適に築くか。そうした視点が、これからの家には求められるのでは?と思っています」(奥本さん)


おすすめのリノベーション物件もご紹介


最後に、今回お話を伺った「コスモスイニシア」が手掛けるリノベーション済み物件の中から、東カレ編集部イチオシの物件を紹介。

うれしいことにペット可。リノベーション済み物件なら、今すぐ住める!


◆ホテルライクな上質で心休まる空間「三田清風ガーデン」


元の間取りから一部を変更し、壁や天井のクロス、フローリングをすべて張り替え、水回りの設備はすべて新規交換。照明設備もすべて新しいものを設置し、快適さをランクアップ。

間仕切りにガラスパーテーションを採用し、開放感と明るさを演出している。

建物は竹中工務店・五洋建設が施工。オーストラリア大使館や、綱町三井倶楽部を擁する日向坂に、3,800平米という広大な敷地に佇むマンションは、その希少価値の高さも魅力だ。



20年連続で「グッドデザイン賞」を受賞するコスモスイニシアがフルリノベーションを行うことで、洗練された快適空間に。

収納の多さや使いやすい設備などの細部へのこだわり。デザイン性と機能性を高めた設備が、住空間をさらなる居心地の良い空間へと導く。

詳細:https://www.cigr.co.jp/pj/chuko/detail/?p=MCY003378&frm=input


リノベーションで実現する、オンリーワンの快適生活


今回伺ったお話から分かったこと。それは、富裕層であればあるほど、「オンリーワンの自分らしい暮らし」を求めるということ。

お金があるからこそ、可能性と選択肢は広がる。

広がった可能性の先には、富裕層にしか見えない世界が広がっているかもしれない。

……なんとも、うらやましい話だ。

なお、仕事に忙しく、物件を探す時間やリサーチする時間がそもそもない――という方は「コスモスイニシア」が手掛けるリノベーション済み物件をチェックすることから始めてみてはいかがだろうか。

気になる方は、webサイトをチェックしてみてほしい。

コスモスイニシアの公式サイトはコチラ!


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Text/和栗恵